Una de las preguntas que más nos hacen quienes están buscando un terreno para hacer un desarrollo inmobiliario es: “¿Cómo sé si este terreno está barato o caro?”

Y es bueno que se hagan esta pregunta, aunque quizá haya que redirigirla un poco. Lo malo es cuando ni se lo preguntan, y terminan comprando muy barato y teniendo ene mil problemas durante la ejecución, o comprando caro pensando que con las ventas se recuperan y, ¡oh, sorpresa! No era tan fácil como se lo habían platicado.

Comprar un terreno caro se come tu utilidad, lo quieras o no. Pero comprar un terreno muy barato también te puede costar muy caro. Sigue leyendo para descubrir cómo determinar si el precio del terreno es el justo para tu idea de negocio inmobiliario.

PRIMERO QUE NADA: ¿QUÉ ES “CARO”?

Siempre que decimos que algo es barato o caro es porque lo comparamos contra algo más. Puede ser una idea que nosotros tenemos de lo que vale, o puede ser en comparación contra productos de características similares.

Pero cuando hablamos de terrenos para desarrollos inmobiliarios, lo peor que podemos hacer es asumir que un terreno es barato o caro comparándolo solamente contra los terrenos que hay alrededor. Y es igual de peligroso evaluarlo únicamente por el precio por metro cuadrado.

En Real Estate, un terreno vale por lo que se puede construir en él. Esto quiere decir que la única manera de saber si el precio del terreno es adecuado es haciendo una evaluación financiera.

Básicamente, tendrías que calcular el volumen de ventas total de tu proyecto, y restarle los costos de llevarlo a cabo, así como la utilidad que deseas obtener. El monto que queda es lo que puedes gastar en tu terreno. 

Con esto en mente, la manera real de saber si un terreno es “barato” o “caro” es con respecto al porcentaje que representa del volumen de ventas de tu proyecto. El porcentaje sano no es el mismo para todos los negocios, puede ir desde el 4% hasta el 10% o incluso más en situaciones particulares.

Aún así, hemos visto muchos casos de desarrolladores que se echan el volado y compran un terreno aún sabiendo que el valor está por encima de lo que su proyecto puede sostener. Y hay otros que creen haber encontrado una oportunidad escondida con un terreno extremadamente barato, solo para llevarse una sorpresa más adelante.

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SI COMPRAS CARO, TU UTILIDAD LA VA A PAGAR

Hay por ahí algunos valientes que tienen la teoría de que, mientras el terreno sea bueno, pueden darse el lujo de pagar lo que sea por él. Su plan es recuperar esta inversión, ya sea con las ventas o con ahorros en la construcción.

Menuda sorpresa que se van a llevar cuando se den cuenta de que no es suficiente con su entusiasmo para sacar adelante al proyecto. Primero que nada, los ahorros en construcción son milagrosos; ya es suficientemente difícil evitar los sobrecostos contra el Plan de Proyecto.

Lo mismo sucede con los aumentos de precio. La lista de precios es una amalgama de cientos de factores que determinan el valor de cada unidad y su aumento en el tiempo. Definitivamente no necesitamos un elemento más en esa mezcla, especialmente si se trata de un “súbele porque tenemos que recuperar lo del terreno”.

Así que antes de comprar un terreno con un precio que desbalancea tu Modelo Financiero, piénsalo dos veces y recuerda: No es negocio si no es negocio.

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LO BARATO SALE CARO

Tampoco te vayas con la finta de que comprar barato es como sacarte la lotería. En nuestra experiencia, un terreno que está a la venta a un valor extremadamente bajo, es un terreno que probablemente tenga más de un vicio oculto. Algunas historias de terror, tristemente reales:

• Terrenos con afectaciones de servicios que imposibilitan la construcción en más de la mitad de su superficie
• Terrenos con afectaciones por cuerpos de agua
• Terrenos con usos de suelo incompatibles (por mucho que el dueño te prometa que ya lo tiene resuelto)
• Problemas entre propietarios, unos quieren vender y otros no
• Terrenos intestados y con trámites que tardan años antes de poder vender

Nos han tocado hasta propiedades que siguen en uso y, ya completada la escrituración, se niegan a evacuar, incluso teniendo las máquinas casi encima de su casa.

Si te llegas a encontrar un terreno con un precio que parece demasiado bueno para ser verdad, ten el doble de cuidado al hacer el Due Diligence para que no te compres un problema más.

LA EXPERIENCIA ES LA CLAVE DEL ÉXITO

Con tantos elementos en juego para lograr desarrollar un proyecto inmobiliario exitoso, no cabe duda de que la experiencia del equipo es invaluable para sortear cada problema que se presente.

Así fue como nació nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios, en el que acompañamos a propietarios y desarrolladores durante todo el desarrollo de su proyecto, desde la conceptualización hasta la venta o renta de cada metro cuadrado. Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en alguno de nuestros servicios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.