Con el nuevo año viene la búsqueda de nuevas oportunidades para desarrollar un negocio inmobiliario, desde los usos básicos como vivienda y comercio hasta los usos más nuevos que han tenido un auge postpandémico.
Pero, ¿de dónde salen estas oportunidades? ¿Cómo las podemos identificar a tiempo para poder sacarles provecho antes que nadie más? La respuesta siempre ha sido y seguirá siendo: entendiendo y atendiendo a la demanda insatisfecha de tu zona.
Y la buena noticia es que este año la demanda de prácticamente todos los usos está creciendo, algunos incluso exponencialmente en ciertas ubicaciones estratégicas. Sigue leyendo para encontrar las oportunidades que nos trae esta nueva demanda para el 2023.
–
CRECIMIENTO ORGÁNICO DE LA DEMANDA
Antes de hablar de los elementos clave que potencializarán la demanda este año, tenemos que entender cómo se comporta la demanda de forma natural.
La demanda inmobiliaria funciona en cadena. Es decir, que al cumplir con las necesidades de un uso en específico, surgen nuevas necesidades de usos que lo complementan. Y generalmente el primer eslabón en esta cadena es el trabajo.
Ya sea un corredor importante de oficinas o una zona industrial en un punto estratégico, la gran cantidad de empleos activos en estas ubicaciones crea una demanda de vivienda en los alrededores, atendiendo a diferentes tipos de perfil o nivel socioeconómico, desde el interés social hasta incluso una vivienda premium.
Un caso similar ocurre con la oferta de salud y educación: en donde hay escuelas y hospitales cerca, comienzan a asentarse las viviendas a quienes estos servicios atienden.
Y al crearse estos clústers de vivienda, el siguiente uso que la población requiere es el comercio y esparcimiento.
Así que en resumen: la demanda crece de forma orgánica de forma proporcional al crecimiento de una ciudad, el cual depende en gran medida de la oferta laboral e industrial.
Pero, ¿qué pasa cuando entra un jugador importante a cambiar la dinámica de una zona? Eso es lo que veremos a continuación.
–
GENERADORES DE DEMANDA EN MÉXICO PARA EL 2023
Además de la demanda orgánica provocada por el crecimiento de las ciudades, un cambio macroeconómico importante puede acelerar la demanda de ciertos usos en zonas estratégicas. Y la buena noticia es que este año vienen varios:
–
GRANDES JUGADORES INDUSTRIALES
Cuando llega una gran empresa internacional a tierras mexicanas, el efecto en los alrededores es casi inmediato. Para empezar, la tierra sube de valor casi desde el momento en el que se anuncia la llegada del gigante. Ya sea para venta o renta, las bodegas y naves industriales tienen un boom en toda la zona afectada.
Esto es porque estas grandes entidades no sólo generan empleo directamente, sino también de forma indirecta a proveedores de toda la cadena de valor.
Así que ya te podrás imaginar la aceleración que tendrá la demanda en la zona a donde llegue Tesla, o con la presencia del centro de distribución de Amazon en Tijuana.
–
CAMBIOS EN LA DINÁMICA POST-PANDEMIA
Para quienes digan que la pandemia no cambió a la industria inmobiliaria, les sugerimos poner más atención a la nueva demanda. Las prioridades de muchos grupos de población cambiaron; algunas dinámicas se invirtieron por completo; y surgieron nuevas necesidades de espacios que incluso antes no existían.
Un gran ejemplo de esto es el fenómeno que hoy en día está sucediendo en las ciudades fronterizas. Donde hace algunos años la población flotante venía de Estados Unidos a consumir en ciertos usos a México, ahora, en gran medida gracias a la inflación, hay un porcentaje cada vez más grande de estadounidenses mudándose a tierras mexicanas. Y el efecto en el Real Estate ya se está notando.
La industria hotelera no se queda atrás: este año se romperá el récord de ocupación incluso contra años prepandémicos. Ciudades como Aguascalientes, que jamás habían figurado en esta industria, hoy se posicionan como uno de los jugadores más importantes en ocupación hotelera.
Y aunque no podemos negar los efectos negativos de la emergencia sanitaria, en estos próximos años se le está dando más prioridad no sólo a los servicios básicos de salud como clínicas y hospitales, sino también a servicios complementarios como aseguradoras y laboratorios, los cuales tienen necesidades muy específicas de expansión inmobiliaria.
–
INVERSIÓN EN INFRAESTRUCTURA
De manera similar a los jugadores industriales, una inversión fuerte en infraestructura detonaría la demanda de múltiples usos en una zona.
Ejemplo de ello es el crecimiento que está teniendo el municipio de Tecamac posterior a la inauguración del polémico Aeropuerto Internacional Felipe Ángeles. Hace unos tres años, en esa zona no existía una sola vivienda por encima de los tres millones de pesos. La llegada del aeropuerto no sólo plusvalizó la tierra alrededor, sino que también generó una demanda para vivienda de segmentos superiores para atender a perfiles como ingenieros aeronáuticos, pilotos, entre otros.
Y algo similar va a suceder en las zonas aledañas al Corredor Interoceánico, especialmente en ciudades estratégicas como Salina Cruz, Oaxaca y Coatzacoalcos en Veracruz. Si estabas esperando una señal para hacerte de una reserva importante de tierra en esa zona, esta es.
–
DEMANDA INDUCIDA
Hay ocasiones en las que los mismos desarrolladores inmobiliarios son quienes inducen la demanda en ciertas zonas. Este gran fenómeno sucede cuando en conjunto, los desarrolladores logran entender y atender a una taxonomía muy específica, creando productos que resuelven tan bien sus necesidades que el crecimiento y la plusvalía se dan de forma exponencial.
Tal es el caso de ciudades como Tulum, en la que se logró entender tan bien a la taxonomía específica de un estadounidense DINK o soltero, de entre 25 y 35 años de edad, que busca salir del bullicio de su ciudad y llegar a un lugar rodeado de naturaleza, con calles sin pavimentar y un ambiente bohemio. Lo entendieron tan bien, que esta ciudad que antes crecía a un ritmo de 0.5% anual, hoy crece al 4%.
Un caso similar que está en etapas tempranas de este fenómeno es el Centro de la ciudad de Monterrey, en donde los lineamientos DOT han permitido densificar y traer nueva vida a colonias con una ubicación privilegiada dentro de la mancha urbana. Los nuevos desarrollos vienen con basamentos comerciales, que al unirse entre sí generan corredores muy interesantes, que en unos años podrían incluso crear una dinámica similar a la de zonas de muy alta percepción de valor como la colonia Condesa en Ciudad de México.
–
LA DEMANDA NO SE INVENTA, SE INVESTIGA
Si hoy estás usando solamente la oferta para darte una idea de la demanda de una zona, te tenemos una buena y una mala noticia. La mala noticia es que la demanda no la puedes inventar o deducir solamente por medio de la oferta. Pero la buena noticia es que existen herramientas que te ayudan a calcular de forma milimétrica la demanda de tu área de influencia.
Así fue como creamos DIGO: una plataforma digital que integra, analiza e interpreta más de 200 variables macroeconómicas, demográficas y de consumo para calcular la demanda insatisfecha de una zona. Esta información es crucial para crear un producto que atienda a las necesidades específicas de la población.
Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en alguno de nuestros servicios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
