Desde el año pasado muchos especulan sobre si habrá o no recesión en Estados Unidos durante el 2023, y cómo nos puede afectar en México. Y aunque no todos se ponen de acuerdo, hay indicios de que, al menos, nos irá “menos peor” que otras veces, en gran parte gracias a la fuerza que está cobrando México para albergar a la industria internacional con el nearshoring: una estrategia mediante la cual empresas internacionales mudan sus operaciones a ubicaciones más cercanas a los países de exportación.
El nearshoring se perfila para ser uno de los elementos que podría salvar a la economía mexicana este 2023, pero no todo es miel sobre hojuelas. Sigue leyendo para descubrir el potencial de este fenómeno, y las claves para sacarle el mayor provecho y evitar los posibles riesgos.
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NEARSHORING: UNA OPORTUNIDAD PARA EL DESARROLLO INMOBILIARIO INDUSTRIAL
Si bien existen dudas sobre el impacto que el nearshoring tendrá en la economía mexicana, la realidad es que se presenta una gran oportunidad para desarrolladores de tierra industrial, especialmente en mercados secundarios como Matamoros y Reynosa.
Los números no mienten: de febrero del 2022 a enero del 2023, el nearshoring trajo a México más de 19 mil millones de dólares de inversiones, de las cuales el 50% se concentran en Monterrey, seguido de ciudades como Saltillo, Mérida, Chihuahua, Ciudad Juárez, la Ciudad de México y Guanajuato.
Asimismo, según datos de HSBC Research, la inversión extranjera directa en México podría alcanzar los 40,000 millones de dólares en 2023 gracias al nearshoring.
El efecto ya se está viendo en los mercados industriales emergentes, los cuales están creciendo a una velocidad hasta cuatro veces mayor que en años anteriores. La ciudad de Matamoros, que hace un par de años no figuraba en los planes estratégicos, hoy ha aumentado el valor de la tierra hasta en un 80% comparado con el 2020, y en el último año triplicó sus metros cuadrados de tierra industrial.
El nearshoring, y la gran inversión extranjera y nacional que está atrayendo, está obligando al mercado industrial mexicano a elevar su nivel de calidad y exigencia para recibir a inquilinos de mayor calibre. Los mercados más consolidados, como Monterrey y Juárez, ya tienen el potencial para recibir a empresas de alta gama como Tesla y Amazon. El aumento en la demanda alrededor de estos puntos estratégicos elevará los precios de venta y renta, permitiendo una mayor inversión en infraestructura y nuevas tecnologías.
Esto a su vez da pie a un mayor crecimiento en mercados secundarios, quienes en los próximos años serán la sede de aquellas empresas que ya no tendrán la capacidad de pago para instalarse en las zonas industriales primarias.
Y no olvidemos la gran oportunidad que presenta la demanda de espacios de última milla dentro de la mancha urbana. Cada vez son más necesarios los espacios de distribución ubicados más cerca del punto final de entrega.
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RIESGOS DEL NEARSHORING PARA EL DESARROLLO INMOBILIARIO INDUSTRIAL
Ninguna oportunidad viene sin sus riesgos, y el nearshoring no es la excepción. Si bien el potencial de crecimiento de la industria inmobiliaria en este sector es real, es importante considerar algunos riesgos para evitar que las inversiones no tengan los rendimientos esperados.
El primero es la temporalidad: la ventana para aprovechar esta oportunidad es relativamente corta, de tres a cinco años, antes de que el mercado se sature y los precios comiencen a bajar.
Aunado a esto viene la dificultad de los inmuebles industriales construidos en este período, de venderse a un precio que genere un rendimiento interesante en el futuro. Con los costos de construcción tan altos como están hoy, es probable que en diez años que se busque vender el portafolio para buscar una nueva oportunidad, las rentas y el costo de construcción hayan bajado tanto que el precio de venta sea incluso menor que el costo de construcción.
Asimismo, hay un riesgo importante en cuanto a la baja disponibilidad de energía en las zonas de rápido crecimiento, así como en las zonas fronterizas. Esta problemática de infraestructura deberá solucionarse de forma sustentable para poder alcanzar el máximo potencial en cuanto a crecimiento industrial en los mercados emergentes.
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En conclusión, la oportunidad que presenta el nearshoring para el desarrollo inmobiliario industrial es real, pero viene acompañada de riesgos importantes que no se deben dejar de lado para lograr el éxito.Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en alguno de nuestros servicios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
