Hay algo acerca del negocio inmobiliario que es atractivo para una gran cantidad de personas. El hecho de crear un legado, no sólo para tu familia, sino para la ciudad, es un sueño de muchos.
Y no sólo eso; el mundo inmobiliario es por excelencia una de las inversiones más seguras, especialmente en tiempos inciertos como el que estamos atravesando.
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Aunque nos dejemos llevar por este lado poético, no debemos olvidar que el negocio inmobiliario es principalmente eso: un negocio.
Si no nos dan los números; si no logramos que el proyecto sea rentable, de nada va a servir haber contratado al arquitecto más icónico, o haber instalado los acabados más llamativos.
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Tal vez tú tengas un terreno con mucho potencial; quizá tienes una buena cantidad de capital que deseas invertir en Bienes Raíces. Si eres especialmente suertudo, es posible que tengas ambos. Y es probable que lo único que te esté deteniendo es la pregunta: “¿Cómo sé si este proyecto es rentable?” “¿Cómo puedo estar seguro de que es una buena inversión?”
No queremos que te detenga el miedo ni la incertidumbre. Aquí te compartimos dos maneras de evaluar la rentabilidad de un negocio inmobiliario.
PROFORMA ESTÁTICA
La Proforma Estática es la manera como hacemos evaluaciones rápidas de un negocio, o incluso para calcular el valor residual de un terreno.
Su principal función es validar el proyecto antes de detonar una inversión fuerte de dinero, tiempo y esfuerzo.
La Proforma Estática es básicamente un ejercicio de sumas y restas. Los factores que se toman en cuenta son:
- (+) Volumen de Ventas
- (-) Valor del Terreno
- (-) Costo de Construcción (Hard Costs)
- (-) Costos Administrativos (Soft Costs)
El resultado es un porcentaje sobre el volumen de ventas equivalente a la utilidad del proyecto.
Este ejercicio es extremadamente útil porque, si no te da un buen porcentaje de utilidad, te ahorras muchas horas de arrastrar el lápiz e incluso varios miles de pesos.
Sin embargo, la Proforma Estática por sí sola no puede ser el único indicador del resultado de tu negocio. Para eso necesitamos tomar en cuenta el factor más importante y quizá el que aumenta en mayor medida el riesgo del negocio: el tiempo.
MODELO FINANCIERO
A diferencia de la Proforma Estática, en un Modelo Financiero sí tomamos en cuenta el tiempo, así como otros factores que nos ayudan a calcular con más precisión el rendimiento de nuestro negocio.
Algunos de estos factores adicionales son:
- Usos y fuentes de capital
- Estructura de capital
- Tasas de interés de préstamos bancarios y/o de inversionistas
- Programa de erogaciones o gastos del proyecto
- Proyección de ingresos mensuales por preventas y ventas regulares
Gracias a esta evaluación más profunda podemos calcular indicadores más especializados como la TIR y el Múltiplo de Capital de cada uno de los jugadores del negocio.
La desventaja es que esta evaluación no puede realizarse antes de detonar la inversión inicial de la planeación, ya que para asegurar la precisión es necesario contar con información más detallada de nuestro proyecto; por ejemplo, haber definido la arquitectura hasta un nivel esquemático.
Así que, en resumen, si quieres evaluar la rentabilidad de tu proyecto cuando apenas lo estás conceptualizando, te recomendamos utilizar la Proforma Estática. Pero si ya tienes un proyecto arquitectónico definido y ya tienes más claro cuál va a ser la estructura de capital de tu negocio, la herramienta que debes usar es el Modelo Financiero.
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Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
