Muchos de nuestros clientes tienen un amplio expertise en otras áreas, y sienten temor o incertidumbre cuando comienzan a adentrarse en el negocio inmobiliario. Esto es normal; no podemos ser expertos en todo. El hecho de no conocer a detalle el mundo del Real Estate no quiere decir que se deban dejar pasar oportunidades de negocio.
En Prosperia trabajamos mucho con este tipo de clientes o empresas, las cuales tienen una operación en otro giro y, ya sea como propietarios o inversionistas, desean participar en un proyecto inmobiliario que les traerá riqueza y prosperidad.
En este artículo te presentamos un resumen de la explicación que le damos a nuestros clientes y aliados que están apenas iniciando su operación en Real Estate.
CADENA DE GENERACIÓN DE VALOR DEL NEGOCIO INMOBILIARIO
Como nosotros lo vemos, existen dos tipos de activos principales que actúan como jugadores en el negocio del Real Estate:
- Capital
- Propiedad / Portafolio de propiedades
Sin estos dos elementos no es posible desarrollar un negocio inmobiliario, por lo que ambos son igualmente importantes.
Ambos generan valor en distintos momentos, desde la definición de la estrategia de inversión y desarrollo hasta la operación y desinversión del proyecto.
CAPITAL
El capital del negocio cobra importancia especialmente durante el proceso en el que se define la estrategia de inversión y se identifican las oportunidades que cumplen con los requisitos mínimos.
DEFINICIÓN DE ESTRATEGIA DE INVERSIÓN
Para comenzar el ciclo de generación de valor, lo primero que debe hacer el consejo de inversión es determinar el tipo de proyectos en los que les gustaría participar, así como el segmento de mercado de su interés, los valores mínimos de venta y los costos máximos para que el negocio sea rentable.
IDENTIFICACIÓN DE OPORTUNIDADES
Ya sea a través de un servicio de brokeraje o con un equipo interno, el siguiente paso es buscar oportunidades de inversión que cumplan con los requisitos mínimos establecidos en el primer punto.
En el caso de inversionistas, este proceso también se conoce como Land Finding, en el que se buscan terrenos con las condiciones ideales para desarrollar un proyecto determinado.
Para los propietarios de tierra, como ya cuentan con el terreno, la identificación de oportunidades consiste en analizar la zona y determinar el mayor y mejor uso de la propiedad a través de un estudio de mercado y una estructuración financiera del negocio.
ADQUISICIÓN DE SITIOS
Una vez que se han identificado las mejores oportunidades de negocio, es momento de que el inversionista y el propietario realicen una negociación respecto al terreno en el cual se pretende desarrollar.
Existen múltiples maneras como un propietario de tierra puede participar en un negocio. Entre ellas:
- Compraventa del terreno, con un pago único por el valor total de la propiedad acordado por ambas partes
- Porcentaje de las ventas, determinando un valor mínimo esperado; esta opción aumenta el riesgo pero también puede ser más rentable si el negocio lo permite
- Participación accionaria, determinando el porcentaje de capital que representa el terreno en el negocio
- Por intercambio, recibiendo una cantidad establecida de metros cuadrados vendibles al finalizar la construcción
PORTAFOLIO DE PROPIEDADES
En el momento en el que se cuenta con propiedades, es momento de tomar decisiones sobre cómo manejarlas.
Algunos de los puntos a tomar en cuenta en el proceso de toma de decisiones de inversión son:
- Objetivos específicos de la organización
- Estacionalidad del negocio
- Flujo de efectivo
- Contexto sociopolítico
- Contexto económico
Y sobre todas, la respuesta a una pregunta: ¿Seguirán incrementando su valor en el futuro o es momento de desarrollarlas, rentarlas o de plano venderlas?
PROPIEDAD
La propiedad es el segundo eslabón importante de la cadena del negocio inmobiliario. Sin ella no sería posible realizar el proyecto ya que, literalmente, es la base sobre la cual se desarrollará la construcción y posterior generación de ingresos por venta y renta.
CONCEPTUALIZACIÓN Y ESTRUCTURACIÓN DEL PROYECTO
Una vez que se ha identificado la propiedad que se busca desarrollar, es momento de conceptualizar un proyecto que cumpla con las expectativas financieras del negocio, y que atienda a una necesidad específica y real del mercado.
Para esto se debe hacer un análisis de la demanda insatisfecha de la zona, y definir un producto que responda a estas necesidades. Cuando ya se ha encontrado una mezcla de producto rentable, el siguiente paso es hacer un análisis financiero para determinar factores como:
- Volumen de ventas
- Valor residual del terreno
- Costos de construcción (Hard Costs)
- Costos administrativos y de ventas (Soft Costs)
- Usos y fuentes de capital
- Estructura de capital
- Porcentaje o monto de financiamiento necesario
CAPITALIZACIÓN DEL PROYECTO
El proceso de capitalización del proyecto incluye la búsqueda de inversionistas que busquen participar en negocios inmobiliarios para ganar rendimientos.
Este proceso se conoce como Road Show, y es necesario contar con un modelo de negocio sólido que dé certeza a los interesados de que es una buena oportunidad de inversión.
Asimismo, durante la capitalización del proyecto comúnmente se requiere solicitar créditos puente u otro tipo de financiamientos a instituciones bancarias. Para ello se deben cumplir una serie de requisitos.
Por último, comúnmente la capitalización del proyecto requiere que se lleven a cabo preventas o ventas por adelantado. Estas preventas cumplen múltiples funciones además de brindar capital al proyecto, ya que se consideran otro factor de certeza tanto para inversionistas como para las instituciones bancarias.
COMERCIALIZACIÓN DEL PRODUCTO
Cuando se trata de proyectos comerciales, uno de los puntos más importantes es desarrollar una mezcla de negocios que se complementen entre ellos y que generen tráfico y rendimientos al proyecto.
El desarrollo de esta mezcla se conoce como Rent Roll, y va acompañado de un proceso de búsqueda y negociación con los principales jugadores comerciales como lo son las tiendas ancla: supermercados, tiendas departamentales, cines, entre otros.
DESARROLLO
El desarrollo del proyecto incluye todo el proceso de construcción, asegurándose de que se cumplan los objetivos del negocio, entre ellos:
- Tiempos de construcción
- Costos máximos
- Calidad mínima esperada
OPERACIÓN
La operación del proyecto inicia con su apertura, y abarca todo el tiempo que el edificio se encuentre en uso. Durante este período, que puede durar muchos años, es necesario que los propietarios estén al tanto de la operación, ya sea contratando a una empresa o designando a un comité operativo que se encargue de llevar el día a día del negocio.
Cabe destacar que este proceso solo aplica para los proyectos patrimoniales, es decir, los que no se venden a terceros sino que se quedan como parte de los activos de la empresa o del propietario que desarrolló el negocio.
DESINVERSIÓN DE LA PROPIEDAD
Después de un período determinado de operación, es probable que la propiedad genere más recursos vendiéndola a un tercero que maneje su operación. Esto traerá nuevos recursos que pueden utilizarse para identificar nuevas oportunidades de inversión o para desarrollar otra propiedad que se encuentre en el portafolio.
Así, se cierra la cadena de generación de valor y el consejo de inversión vuelve a comenzar el ciclo desde el primer paso.
Sin importar la etapa en la que se encuentre tu operación, en Prosperia podemos ayudarte. Contamos con una variedad de servicios que se adaptan a tus necesidades, desde un análisis de la demanda insatisfecha (estudio de mercado) hasta un servicio por suscripción en el que te acompañamos durante todo el desarrollo de tu proyecto.Si te gustaría recibir más información o quieres agendar una llamada con nosotros, escríbenos a [email protected] y nos pondremos en contacto contigo muy pronto.
