A cualquiera que se encuentre en el sector inmobiliario le habrá tocado escuchar alguna historia de terror sobre proyectos que se retrasan, se encarecen, o incluso se cancelan por situaciones inherentes al terreno.
Algunos casos hipotéticos:
- El permiso de construcción tarda más de dos años en salir, porque las medidas de la escritura no coinciden con las que tiene el Municipio en su archivo, y se tiene que hacer una rectificación previa.
- Comienzan las excavaciones para el sótano, solo para darse cuenta de que el terreno es mucho más duro de lo que habían considerado. Ahora resulta que no se pueden hacer dos niveles de sótano sino solamente uno.
- Se tenía perfectamente calculada la utilidad del proyecto al momento de adquirir el terreno, pero no se había considerado el costo adicional de traer la infraestructura de gas, ya que la toma más cercana se encuentra a 5 km.
La mala noticia, para estos casos hipotéticos, es que al estar tan avanzado el proyecto puede ser muy difícil recuperarse de estos grandes imprevistos.
La buena noticia para nosotros es que todas estas eventualidades pueden pronosticarse, e incluso prevenirse, haciendo un Due Diligence inmobiliario: el proceso de revisión de antecedentes de una propiedad, para identificar posibles situaciones que puedan poner en riesgo la viabilidad del proyecto y del negocio.
cómo hacer un due diligence inmobiliario
El objetivo principal del Due Diligence es confirmar la viabilidad del negocio inmobiliario antes de realizar una inversión mayor.
Es un proceso iterativo, durante el cual se deben analizar diversos factores que se afectan entre sí:
- Mercado
- Técnico
- Jurídico
- Financiero
El Due Diligence requerirá de una inversión mayor a la que se había realizado hasta el momento en el proceso de selección y adquisición de una propiedad. Por esta razón, mi recomendación es que antes de comenzar se firme una promesa de compra o aportación con condiciones suspensivas.
Es decir, que se condicione la adquisición del terreno al resultado positivo de todos los aspectos que se evaluarán durante el Due Diligence.
De esta manera, tú como inversionista estarás protegido en caso de que surja una situación desfavorable para el negocio.
viabilidad de mercado
Durante esta etapa de validación es donde más se recomienda realizar un estudio de mercado inmobiliario, para confirmar los supuestos que se tenían hasta el momento en relación al producto y al mercado:
- Percepción de valor de la zona: tanto por la ubicación como por los servicios disponibles alrededor (escuelas, parques, centros comerciales, etc.)
- Demanda total: la cantidad total de espacios que se requieren en la zona para satisfacer las necesidades de la población
- Oferta actual: la cantidad de espacios que ya están cumpliendo con la demanda de la zona
- Demanda insatisfecha: el área de oportunidad para el negocio inmobiliario; los espacios necesarios que todavía no están cubiertos por la oferta actual
- Definición de producto: la mezcla ideal de unidades para cubrir la demanda y cumplir con los objetivos del negocio
- Precios mínimos y máximos que acepta el mercado
- Absorción esperada: la cantidad de unidades que se espera vender de forma mensual
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viabilidad técnica
Aquí se engloban todos los aspectos físicos y normativos de la propiedad que se deben confirmar antes de pasar a una siguiente etapa:
- Dimensiones del terreno: asegurarte de que las medidas de ancho y largo te permitan desarrollar un proyecto eficiente. Por ejemplo, para un estacionamiento se requiere que uno de los lados mida al menos 32 metros de ancho, para que quepan dos filas de cajones y carriles.
- Infraestructura: identificar los servicios existentes y confirmar si se requiere alguna inversión adicional, como el crecimiento de la capacidad eléctrica o la conexión a una toma de agua o gas que se encuentre lejos de la propiedad.
- Topografía: analizar las características físicas del terreno; confirmar, por ejemplo, que las curvas de nivel no estén por debajo del nivel de drenaje de la ciudad, o si se requerirán excavaciones o rellenos adicionales.
- Afectaciones: verificar si existen derechos de paso de alguna dependencia municipal, federal o estatal, como tuberías subterráneas, cuerpos de agua o líneas de alta tensión. De ser así, se deberán realizar los trámites correspondientes para confirmar si es posible construir alrededor de ellas.
- Normatividad: asegurarse de que el proyecto esté dentro de las directrices del Plan de Desarrollo Urbano y el reglamento de construcción de la localidad. Tomar en cuenta indicadores como el CUS, COS, CAV, alturas máximas, remetimientos, alineamientos y compatibilidad de usos.
- Mecánica de suelos: en caso de ser necesario, realizar un estudio de la composición física del suelo, con la cual se confirmen los supuestos de inversión para conceptos como cimentación, estructura y construcción de sótanos.
Para algunos de estos puntos vas a necesitar un proyecto arquitectónico conceptual. Hay dos caminos que puedes seguir:
- Contratar al despacho de arquitectos que continuará con el proyecto más adelante. Esto le dará continuidad a las decisiones, pero requiere de una mayor inversión inicial.
- Contratar a un despacho o arquitecto de confianza, únicamente para el proyecto conceptual. Así reducirás la inversión, pero corres el riesgo de tener que comenzar desde cero en la siguiente fase.
viabilidad jurídica
Se deben estudiar y verificar cuidadosamente los antecedentes de la propiedad:
- Historial de la propiedad: hacer un viaje en el tiempo hasta los orígenes del terreno; confirmar si las dimensiones actuales han sido las mismas desde entonces o si se ha fusionado o subvididido; analizar los métodos de adquisición de la propiedad a lo largo de los años.
- Predial: confirmar que se esté al corriente con todos los pagos de impuestos requeridos.
- Libertad de gravámenes: asegurarse de que la propiedad no esté gravada; que no haya embargos, deudas, créditos o anotaciones de por medio.
- Propietario actual: confirmar que la persona con la que se está negociando sea realmente el propietario legítimo; solicitar su identificación y domicilios. En caso de existir una co-propiedad, confirmar que se esté tratando con el representante correcto y que tenga el consentimiento de los demás propietarios.
- Límites de propiedad: verificar que las medidas y los límites de propiedad de la escritura coincidan con los de Municipio; asegurarse de que no existan invasiones en la propiedad.
viabilidad financiera
Con toda la información anterior, se debe hacer un análisis financiero para confirmar que se cumplen con los objetivos del negocio y de los inversionistas. Para eso se deben calcular:
- Ingresos: el monto total de ventas, de acuerdo con la información del estudio de mercado
- Egresos: el costo total de adquisición del terreno y de la construcción, tomando en cuenta los gastos adicionales de infraestructura o afectaciones que se hayan identificado en el Due Diligence
- Utilidad: el monto y porcentaje de ganancias que se obtienen del negocio
- Costo Financiero: el costo de los intereses del crédito puente durante la vida del desarrollo
- Estructura de financiamiento: diseño de la estructura y las fuentes del capital para cubrir los requerimientos de inversión
En caso de que la utilidad y los rendimientos resultantes de este análisis sea menor a la expectativa de los involucrados, entonces la viabilidad financiera será negativa. En ese caso, la recomendación es que no se siga adelante con la adquisición del terreno, o que se analicen nuevamente todos los factores hasta llegar a una opción de proyecto que cumpla con los indicadores mínimos.
Si, por el contrario, se cumplen todos los elementos del Due Diligence, entonces la viabilidad del proyecto resulta positiva, con lo cual se puede proceder a la adquisición del terreno.
Como puedes ver, el Due Diligence es un proceso indispensable para confirmar la viabilidad de un negocio inmobiliario. Si estás en proceso de adquisición de un terreno y te gustaría realizar un Due Diligence de la mano de expertos, contáctanos. Estamos seguros de que juntos lograremos potencializar el valor de tu negocio inmobiliario.
Autor: Emmanuel Perales
