A todos nos hubiera encantado tener un abuelito estilo Rico McPato que, en su época, se haya dedicado a comprar propiedades; y que hoy, nuestra responsabilidad como herederos fuera decidir qué hacer con ellas, haciéndonos aún más ricos.
Para los que no fuimos tan afortunados, lo divertido es que nosotros todavía tenemos la oportunidad de ser ese abuelito Rico McPato para nuestras próximas generaciones, y empezar a desarrollar nuestro propio portafolio de inmuebles desde cero.
Ya sea que tú seas el nieto McPato o el futuro abuelo ricachón, es indispensable que entiendas cómo funciona la gestión de un portafolio de inmuebles para que te traiga riqueza, no sólo a ti, sino también a tus hijos, nietos y bisnietos.
DE SEMILLA A ÁRBOL
Imagina por un momento que, en lugar de Real Estate, decidiste cultivar tu propio vivero. ¿Cómo empezarías?
Dependiendo de tu inversión inicial, podrías comenzar comprando varias semillitas; tal vez algunas plantas muy jóvenes y otras más maduras.
A lo mejor eso de cuidar plantitas no es lo tuyo, entonces prefieres comprar puras semillas, plantarlas en tierra y vender los brotes muy pequeños. O tal vez eres más creativo y decides vender los kits con todo el material para que alguien más haga todo el trabajo.
O puede ser que lo que más te llame la atención sea cultivar las plantas: regarlas, revisar que no tengan plagas, podarlas cuando sea necesario, saber cuándo es momento de fertilizarlas y cuándo hay que cambiarlas de maceta. Y, al cabo de unos meses, las vendes por mucho más de lo que te costaron, gracias a todo el esfuerzo y tiempo que les dedicaste.
El negocio del vivero es llevar la planta, desde ser una semillita, hasta convertirse en un árbol. Una sola persona puede encargarse de todo el proceso, o pueden existir varios involucrados que pongan de su parte durante la cadena de valor.
Un portafolio inmobiliario funciona de la misma manera: se trata de llevar un terreno con mucho potencial hasta convertirlo en una construcción que genere valor para la comunidad.
La decisión de en qué partes del proceso decides intervenir dependerá de múltiples factores, entre ellos:
- Tu flujo de efectivo
- Tu experiencia en el sector
- Tu visión del negocio
- El tiempo, dinero y esfuerzo que buscas invertirle a una propiedad en particular para generarle valor
EL CICLO DE VIDA DE UNA PROPIEDAD
Así como las semillitas y las plantitas, una propiedad inmobiliaria pasa por varias fases en el proceso de convertirse en una construcción con alto valor:
- Terreno en breña: alguien con mucha visión encuentra una extensión de tierra “en medio de la nada”; le ve el potencial pero aún no existe físicamente.
- Infraestructura: todo lo que tiene que existir alrededor del terreno para que pueda sostener la visión del negocio.
- Licencias y usos de suelo: se tiene que asegurar la normatividad necesaria para llevar a cabo el proyecto, tanto en usos de suelo como en coeficientes de uso, ocupación y absorción, entre otros.
- Plan de Negocio: desde el proyecto arquitectónico hasta el flujo de efectivo, el plan de capitalización y el programa de obra; el Plan de Negocio involucra toda la planeación que requiere estar lista antes de comenzar la obra.
- Construcción: hacer realidad el proyecto del Plan de Negocio.
- Operación: por varios años, la propiedad será utilizada por la comunidad para el uso que se le designó.
- Venta o desinversión: llega un momento en el que la propiedad dará más rendimiento si se vende para capitalizar otro negocio, que si se continuara la operación. En este momento comienza nuevamente el ciclo.
En cada una de estas etapas se le agrega valor a la propiedad, pero también se le tienen que dedicar muchos recursos, tiempo y dinero para hacerlo realidad. Además, entre más se avanza en el ciclo, los riesgos son cada vez mayores y más costosos.
LA CLAVE PARA UN PORTAFOLIO SANO
Los que más experiencia tienen sabrán que para que un portafolio inmobiliario sea lo más eficiente posible, tiene que tener propiedades en diferentes etapas de madurez, para obtener resultados de inmediato, a corto, mediano y largo plazo.
LOS CUATRO NIVELES DE MADUREZ
- Inmediato: propiedades a las que no puedes agregarle más valor; estas son las que te capitalizarán para tus próximos proyectos.
- Corto plazo – 3 años: propiedades que cuentan con infraestructura, uso de suelo y, en ocasiones, con un Plan de Negocio en proceso. La decisión de vender o asociarse con un desarrollador para llevar a cabo el proyecto dependerá de los resultados financieros de cada alternativa.
- Mediano plazo – 10 años: propiedades bien ubicadas pero que no cuentan aún con infraestructura y uso de suelo. El trabajo del propietario es desarrollar todo lo que se requiera para dejar el terreno listo para su desarrollo.
- Largo plazo – 50 años: grandes extensiones fuera de la mancha urbana pero con ubicaciones estratégicas alineadas al crecimiento de la ciudad; estas propiedades son las que, en un futuro, tu nieto McPato se encargará de administrar.
CÓMO SABER SI ES MOMENTO DE DESARROLLAR, VENDER O ESPERAR
Si tienes un portafolio o una sola propiedad y estás dudando si es el momento adecuado de hacer algo con ella, esta es nuestra recomendación:
- Identifica en qué etapa del ciclo de vida se encuentra tu propiedad.
- Determina cuáles son las siguientes acciones que se requieren para llevar al terreno a la siguiente etapa.
- Evalúa tu capacidad de llevar a cabo esas acciones, tomando en cuenta tu experiencia, tu capacidad de inversión, el tiempo en el que esperas el retorno de esta inversión, tu aversión al riesgo, entre otros factores.
- Define tus alternativas, ya sea hacerlo todo tú mismo, asociarte con alguien con más experiencia y/o capital, o vender el terreno y capitalizarte para invertir en otra oportunidad.
- Analiza estas alternativas desde un punto de vista financiero, considerando tus expectativas de tiempo y rendimientos.
En Prosperia nuestro objetivo es ayudarte a maximizar el valor de tu patrimonio a través del desarrollo inmobiliario. Si cuentas con una o más propiedades y estás en proceso de decidir qué hacer con ellas, contáctanos. Estamos seguros de que juntos lograremos llevar tu portafolio de inmuebles al siguiente nivel.
