Recuerdo aquellos tiempos en los que era suficiente con tener un buen proyecto, con un 25% de preventas y un Modelo Financiero bien estructurado, para obtener un crédito puente prácticamente al inicio del desarrollo.
Desafortunadamente, las reglas han cambiado en los últimos años. Con mayor exigencia en experiencia, inversión y resultados financieros, los desarrolladores inmobiliarios que buscan solicitar un crédito puente se enfrentan con un reto importante.
De lo que sí estamos seguros es de esto: no son tiempos para principiantes.
LAS REGLAS CAMBIARON
Como parte de nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios, ayudamos a nuestros clientes a presentar el proyecto a instituciones financieras para solicitar un financiamiento. Y en los últimos años hemos visto un cambio importante en los requerimientos para lograrlo:
DESARROLLADOR CON EXPERIENCIA
Por mucho tiempo fue muy fácil para nuevos desarrolladores el solicitar un crédito puente para su primer proyecto inmobiliario. Bastaba con que los resultados del negocio fueran llamativos, con tener capital semilla y demostrar un 25% de preventas para obtener la autorización.
Sin embargo, ahora los bancos evitan arriesgarse con desarrolladores que no puedan demostrar experiencia previa, ya sea propia o a través de su equipo de trabajo.
AVAL EN LO PERSONAL
La nueva cautela de las instituciones financieras es tal, que una nueva solicitud que nos hemos topado es que el desarrollador o los inversionistas deben firmar como aval del proyecto a título personal.
Es decir, que si el desarrollo inmobiliario falla, el banco buscará ir contra ti y tu patrimonio para recuperar su inversión.
INVERSIÓN EN TERRENO Y CONSTRUCCIÓN
Hace unos años todavía era posible estructurar un proyecto en el que las preventas y el capital semilla eran suficientes para arrancar un negocio inmobiliario antes de poner un solo ladrillo, ya que el crédito se liberaba casi simultáneamente al inicio de la construcción.
Ahora, uno de los nuevos requisitos es contar con una inversión importante en construcción para poder autorizar el financiamiento. En otras palabras, para poder obtener tu crédito es necesario que inviertas, de tu bolsa y la de tus inversionistas, entre el 30% y el 40% del costo de construcción. Y esto sin contar el costo del terreno.
ADIÓS EXPEDIENTE
En otros tiempos, la institución financiera te abría un expediente desde el momento en el que ingresabas tu proyecto a revisión. Y mientras la construcción avanzaba, el banco te evaluaba en el tiempo para determinar si continuaban con las ministraciones.
Ahora, los bancos no pierden tiempo en otorgar un expediente hasta que puedan confirmar que el proyecto será exitoso. Es decir, que no te otorgarán un expediente, sino que te evaluarán constantemente hasta que ellos determinen que tu proyecto es candidato a un crédito puente.
MAYOR TIEMPO PARA AUTORIZACIÓN
Todos los requerimientos anteriores tienen un impacto importante en el tiempo que la institución financiera tarda en autorizar el financiamiento. Cuando antes podías esperar tu crédito seis meses después de ingresar el expediente, hoy los tiempos se pueden extender hasta diez, o incluso doce meses para recibir la autorización por parte del banco.
RECOMENDACIONES PARA OBTENER TU CRÉDITO PUENTE POST-PANDEMIA
No vamos a negar que obtener un crédito está siendo cada vez más difícil. Pero definitivamente no es imposible. Lo decimos con confianza porque, con nuestra ayuda, nuestros clientes han logrado obtener el financiamiento para sus proyectos.
Te compartimos las recomendaciones que nos han funcionado para conseguir un crédito puente para un desarrollo inmobiliario, a pesar de las nuevas restricciones:
1) Ármate con un equipo profesional y especializado
La mejor manera de demostrarle al banco (y a tus inversionistas) la experiencia suficiente para llevar el proyecto al éxito es a través de un equipo altamente especializado en todos los aspectos del negocio inmobiliario.
Desde la estructuración del negocio, pasando por la gerencia de obra y la comercialización, hasta el cierre del proyecto y la escrituración, tu organigrama debe estar lleno de profesionales con experiencia y capacidad de solucionar cualquier problema con el que se enfrenten.
2) Protégete en tus supuestos de costo
Con la inflación a la alza, aumenta también la volatilidad del costo de los insumos. Al desarrollar tu Modelo Financiero, asegúrate de contar con un buen colchón de imprevistos. Y aún mejor, proyecta los costos de construcción en el tiempo dentro de tu hoja de cálculo.
De la misma manera se ha visto afectado el costo financiero. Mientras que hace unos años rondaba entre 3.5% y 5%, hoy los costos financieros están entre un 5% y 7%. Así que asegúrate de contemplarlo en tu Plan de Negocio.
3) Diseña un producto con holgura de precios
En Prosperia siempre tenemos un escenario de precios optimista-realista, el cual está basado en lo que el mercado quiere y puede pagar por determinado producto.
Pero al momento de hacer la corrida financiera, tomamos un escenario realista-pesimista. Así nos aseguramos de contar con una holgura suficiente en los precios para contrarrestar los aumentos de costo o cualquier otro imprevisto.
4) Prepara con tiempo tu camino al crédito
Si ya tienes un proyecto conceptual y un Modelo de Negocio en sus primeras fases, no esperes más tiempo para presentárselo al banco. Muéstrales tu estructura de capital, los usos y fuentes de capital, así como los resultados del proyecto, para obtener una pre-validación y recomendaciones de ajustes o movimientos para que el negocio tenga sentido a ojos de la institución financiera.
Muéstrales tu estructura de capital, los usos y fuentes de capital, así como los resultados del proyecto, para obtener una pre-validación y recomendaciones de ajustes o movimientos para que el negocio tenga sentido a ojos de la institución financiera.
APÓYATE CON EXPERTOS
Ya lo dijimos al inicio: no son tiempos para principiantes. Pero no tienes por qué hacerlo solo. Las probabilidades de que tu negocio inmobiliario sea un éxito aumentan exponencialmente al rodearte de expertos en cada área del desarrollo.
Así es como nació nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios, en el cual acompañamos a propietarios y desarrolladores desde la idea de negocio hasta que se vende o renta el último metro cuadrado de su proyecto.
Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en alguno de nuestros servicios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
Por Emmanuel Perales
