Invitado especial: Ballesteros & Mureddu
Hace algunos años, los desarrolladores inmobiliarios concentraban sus negocios en la misma ciudad en la que ellos residían. Los jugadores más grandes eran los pertenecientes a las familias fundadoras de la ciudad, con grandes reservas de tierra que, al paso de los años, han ido desarrollando prácticamente de manera horizontal.
Ahora todo ha cambiado. Sin importar el tamaño de su operación, los desarrolladores cada vez buscan más oportunidades en diferentes ciudades del país, que ofrecen panoramas distintos y muchas veces más atractivos que lo que pueden encontrar en su ciudad natal.
Esto tiene sus retos. Cada ciudad tiene un contexto social, político, normativo y ambiental distintos, y el no conocer el hilo fino de una plaza desconocida puede ser fatal para el negocio inmobiliario.
Este desconocimiento ocasiona también un optimismo mal dirigido, en el que el equipo del proyecto subestima el tiempo que puede llegar a tomar la gestión de trámites, permisos, negociaciones y cambios con las distintas dependencias gubernamentales (y en algunos casos, también con ONGs).
Los tiempos optimistas llevan a un desarrollador que es nuevo en una ciudad a tener que hacer las cosas rápido, muchas veces de formas poco ortodoxas, e incluso a sufrir pérdidas en la rentabilidad del negocio por situaciones que no contemplaron en su planeación.
Una gran cantidad de estos detalles se pueden prevenir contando con una Dirección Jurídica Outsourcing. Este servicio es ideal para aquellos desarrolladores que no tienen raíces en una ciudad en particular, o que no cuentan con el recurso humano interno para gestionar proyectos inmobiliarios con un alto nivel de complejidad.
En este artículo presentamos algunos de los beneficios de contar con una Dirección Jurídica Outsourcing, de la mano de Gabriel Ballesteros y Manuel Mureddu, socios co-fundadores del despacho legal-urbanístico Ballesteros & Mureddu.
beneficios de contar con una dirección jurídica outsourcing
1. conocimiento de la normatividad
Es importante no subestimar la cantidad y la complejidad de los trámites que se requieren para desarrollar un proyecto inmobiliario, especialmente cuando se requieren hacer cambios al uso de suelo o a los coeficientes permitidos en la propiedad.
“Las dimensiones y las características de los potenciales urbanísticos del inmueble (altura, CAS, COS, CUS, remetimientos) frecuentemente le causan una gran duda al comprador,” comparte Gabriel. “El vendedor puede decir que todo está en orden, o que se puede arreglar; pero después resulta que hay un problema con el alineamiento carretero, una colindancia con un vaso de agua, o un problema de antecedentes, por dar algunos ejemplos.”
La Dirección Jurídica Outsourcing apoya al equipo desarrollador con los trámites y negociaciones en distintas dependencias, tales como:
- Preparación del sitio
- Modificaciones al uso de suelo o coeficientes
- Gestión de donaciones y transmisiones
- Criterios de revisión
- Trato con autoridades locales
2. dominio del contexto político
Un error muy común al entrar a una plaza nueva, es ignorar la situación política de la zona. Esto puede ocasionar retrasos en la autorización de trámites, y en algunos casos más severos, incluso el bloqueo total del visto bueno a causa de una subcorriente política que no se identificó a tiempo.
“Este es un tema que se agrava cuando el reloj electoral ya comenzó a funcionar, regularmente en octubre del año anterior al año de la elección,” asevera Gabriel. “Muy frecuentemente las figuras políticas locales piden licencia para participar, y entra un suplente que no tiene capacidad de tomar decisiones. Los acuerdos se aplazan o incluso se bloquean porque se convierten en fichas de cambio en el proceso electoral.”
Una de las responsabilidades de la Dirección Jurídica Outsourcing es monitorear el reloj electoral de la zona, y asegurar que se hacen las negociaciones con la persona adecuada y en el momento indicado.
3. cuidado del contexto social
Aunque el proyecto se vea resuelto en papel, no se debe olvidar analizar el contexto social de la propiedad, especialmente cuando se trata de zonas turísticas o de alto valor patrimonial para la ciudad en la que se encuentra.
La Dirección Jurídica Outsourcing se encarga de tratar con las distintas Organizaciones No Gubernamentales y dependencias locales, estatales y federales que pudieran tener argumentos en contra del desarrollo del proyecto.
“En muchos casos, el objetivo de estas organizaciones es procurar que las áreas que le dan valor ecológico, monumental y paisajístico al suelo no se pierdan,” menciona Manuel. “Porque si se pierde para uno, se pierde para todos. Y esto a veces implica ralentizar el proceso de urbanización.”
4. recomendaciones para optimizar el negocio y encontrar nuevas oportunidades
Además de evitar riesgos, una buena Dirección Jurídica Outsourcing también ayuda al desarrollador a encontrar figuras urbanísticas y códigos urbanos que brinden beneficios adicionales al negocio.
Ejemplo de ello son los polígonos de actuación, una institución urbana de reciente llegada a los cuerpos normativos mexicanos, y que muchos desarrolladores desconocen.
De igual manera se encuentran las acciones coaligadas para hacer infraestructura por cooperación, en donde se comparten las obligaciones económicas y después se compartan los beneficios de su usufructo.
“Resulta que si tú escudriñas algunos códigos urbanos vas a encontrar mecanismos que te pueden hacer ahorrar dinero,” menciona Gabriel. “Algunas veces es un incentivo fiscal local, o alguna figura específica; por ejemplo, los convenios de facilidades que puedes lograrle al gobierno a través de tu proyecto, en función de ser importante para la producción de empleo y la detonación de expansión urbana. Pero por falta de conocimiento se pueden dejar ir este tipo de oportunidades.”
5. conocimiento del aspecto técnico-legal
La gran mayoría de las gestiones que se perciben como puramente técnicas tienen un componente jurídico de gran importancia.
“Elementos que son propios de un análisis de infraestructura: técnico pero con implicaciones legales, como es el caso del agua, la infraestructura eléctrica y la infraestructura de movilidad,” comparte Manuel. “Estos elementos contienen procesos que no dejan de ser legales, con interacción con terceros.”
Tal es el caso del agua, un valor determinante, especialmente en ciudades como Querétaro, Guanajuato y el norte del país. Aunque es parte de la infraestructura pública, gran parte de los derechos de agua están controlados por inversionistas privados, y la gestión puede llegar a ser muy compleja.
Las negociaciones con estas dependencias quedan a cargo de la Dirección Jurídica Outsourcing.
6. seguimiento a los cambios en la ley
Quizá una de las responsabilidades más importantes de la Dirección Jurídica Outsourcing, sea estar en constante actualización de los cambios en las políticas de planeación en todos los niveles y dependencias.
Un ejemplo de ello son los círculos de contención y los parámetros para el acreditamiento de la vivienda de interés social, así como los cambios en el Plan de Desarrollo Urbano, consecuencia de la nueva Ley General de Asentamientos Humanos.
“Esto está sucediendo porque la Ley General de Asentamientos Humanos determinó que los asentamientos de más de 100,000 habitantes tenían que rehacer su Programa de Desarrollo Urbano para armonizarlos con las nuevas instituciones urbanas de la ley,” menciona Gabriel.
“Este es un momento que aprovecharon muchos ayuntamientos para poner condicionantes,” añade.
Algunas de estas condicionantes son incentivadores de inversión, y otros tienen una repercusión financiera muy importante para el desarrollador.
Tal es el caso de San Miguel de Allende, en donde se aprobó la contribución de mejora, que requiere al desarrollador pagar desde $100,000 hasta más de $200,000 pesos por cada unidad privativa o lote que se desee vender.
Como puede observarse, la gestión jurídica de un desarrollo inmobiliario no debe tomarse a la ligera.
“En ese sentido, la idea de una Dirección Jurídica Outsourcing es un elemento que, dependiendo las características del proyecto y del desarrollador, y de su vinculación con una plaza determinada, es un servicio que vale la pena considerar para sortear los elementos normativos y regulatorios que no son genéricos por ser federales o estatales,” concluye Manuel. “Se vuelve la gestión del hilo fino con las autoridades y grupos locales, con un contexto muy específico como lo es empezar a desarrollar en una ciudad en la que como desarrollador eres completamente nuevo.”
Ballesteros y Mureddu es un despacho jurídico con enfoque en derecho urbano y ambiental. Formada en 2015 como una firma boutique, sus abogados cuentan con más de 15 años de experiencia dando servicios de asesoría, diagnóstico, gestión, representación y litigio para todo tipo de proyectos inmobiliarios a nivel nacional.Puedes conocer más sobre ellos en su página web, o a través de su cuenta de Linkedin.
