Hace poco un arquitecto me dijo: “Detrás de un buen diseñador hay un buen cliente”.
¿Qué es lo que hace a un buen cliente? Alguien que sabe muy bien lo que quiere, y sabe cómo pedirlo. Alguien que entiende a profundidad las necesidades del proyecto y puede trasladarlas a requerimientos de diseño y conceptualización arquitectónica.
Y en nuestra experiencia, la mejor herramienta para comunicar estos requerimientos al despacho de arquitectura es a través de un brief.
Al compartirle un brief (bien hecho) a tu arquitecto, no sólo sientas las bases para que el proyecto cumpla con las expectativas del negocio, sino que además te ayuda a lograr una excelente comunicación con una parte fundamental del equipo, que te acompañará durante buena parte de su desarrollo.
En este artículo te compartimos diez elementos que debe incluir tu brief arquitectónico.
DIEZ ELEMENTOS QUE DEBE LLEVAR UN BUEN BRIEF ARQUITECTÓNICO
1. INFORMACIÓN DE MERCADO
Para poder diseñar un proyecto atractivo para cierto nicho de mercado, es necesario que el arquitecto conozca al segmento al cual se va a dirigir. Como cliente, nosotros podemos ayudarle brindándole información importante del estudio de mercado, por ejemplo:
- Rango de edades
- Nivel socioeconómico
- Patrón de gastos
- Lugares que visitan con más frecuencia
2. DEFINICIÓN DE PRODUCTO
Este punto es vital, ya que se refiere a la mezcla de producto que vas a vender o rentar, ya sean locales comerciales, departamentos, lotes o algún otro uso.
En el brief debes incluir los datos más relevantes de la Definición de Producto, tales como:
- Cantidad de unidades
- Mezcla de unidades
- Área interior de cada unidad
- Programa al interior de cada unidad (si aplica)
- Área Neta Rentable o Vendible total
- Precios de venta o renta
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3. TABLA DE EFICIENCIAS
La clave para mantener al proyecto dentro del costo que definiste en tu Plan de Negocio es asegurarte de que las áreas comunes, circulaciones, amenidades y áreas de servicio son lo más eficientes posible.
Para esto es importante compartirle a tu arquitecto los porcentajes que esperas para cada uno de los rubros, o por lo menos un porcentaje global de áreas comunes sobre el Área Neta Rentable o Vendible.
4. REQUERIMIENTO DE CAJONES DE ESTACIONAMIENTO
Dependiendo del uso de tu proyecto, la norma local te pedirá cierta cantidad de cajones por metro cuadrado o por unidad. Es vital compartirle este dato a tu arquitecto porque, aunque parezca sencillo, el diseño de un estacionamiento conlleva una complejidad importante.
Si quieres darle aún más armas, compártele estos datos:
- Cantidad de cajones por tipo de estacionamiento (en sótano, sobre estructura o superficiales sin techo)
- Eficiencia esperada en cada tipo de estacionamiento
- Cantidad de cajones para personas con discapacidad
5. RESTRICCIONES NORMATIVAS
En México, cualquier terreno está sujeto a la normatividad establecida en el Plan de Desarrollo Urbano y en los reglamentos de construcción locales. Debes compartirle a tu arquitecto, al menos, las siguientes restricciones:
- Coeficiente de Uso de Suelo (CUS)
- Coeficiente de Ocupación de Suelo (COS)
- Coeficiente de Área Verde (CAV)
- Altura máxima
- Remetimientos
- Densidad permitida (para proyectos residenciales)
6. TOPOGRAFÍA DEL SITIO
Ojalá todos los terrenos fueran planitos, porque nos facilitarían mucho la chamba. Pero la realidad es que cualquier terreno tiene desniveles, algunos más pronunciados que otros, y es importante que el arquitecto los tome en cuenta al momento de diseñar.
Si no tienes un estudio topográfico aún, te recomendamos que lo hagas lo antes posible para evitar cambios importantes o sorpresas más adelante.
7. COSTO POR M2 DE CONSTRUCCIÓN OBJETIVO
El arquitecto no es quien construye ni rinde cuentas de los costos de tu proyecto, pero sí debe tener una idea aproximada del costo objetivo de la construcción para proponer soluciones atinadas.
Por ejemplo: ¿De qué sirve que diseñe una fachada futurista con acabados importados, si el presupuesto es para un muro zarpeado y pintado? O ¿Qué pasa si hay suficiente presupuesto para un elemento más icónico, pero el arquitecto lo deja a un lado porque cree que no hay dinero?
8. MOODBOARD O REFERENCIAS
A veces tenemos una idea muy clara de lo que nos imaginamos, pero nos cuesta trabajo ponerlo en palabras, aun con todos los elementos mencionados hasta el momento.
Para esto es muy útil incluir un moodboard o imágenes de referencias de otros proyectos que, por alguna razón, asocias con este desarrollo. Se puede tratar de espacios que quisieras emular, o de algún acabado que te gusta. Lo que sea, sirve, mientras que describas bien qué fue lo que te llamó la atención de cada imagen.
9. ALCANCE A SOLICITAR
Dependiendo del momento en el que se encuentre tu proyecto, de las cosas que ya tienes definidas y te faltan (por ejemplo, ¿ya tienes inversionistas, o apenas vas a levantar capital?), el alcance que necesitas por parte de un arquitecto puede cambiar.
Por ejemplo, es probable que de momento sólo necesites el proyecto conceptual; por otro lado, tal vez ya quieres “amarrar” el proyecto hasta la etapa de Proyecto Ejecutivo.
Definir este alcance y comunicárselo a tu arquitecto hará mucho más fácil la comunicación y brindará transparencia al proceso administrativo.
10. LÍNEA DEL TIEMPO DEL PROYECTO
Un error muy común en la planeación de un proyecto inmobiliario es olvidarse del Plan de Negocio, el cual debe incluir una línea del tiempo en la que se mapean los hitos más importantes del desarrollo.
Tu arquitecto deberá conocer estas fechas para acoplar su proceso de diseño y entregas a los tiempos del proyecto. Así evitarás retrasos y malos entendidos durante la ejecución.
Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
