El levantamiento de capital es uno de los procesos que determinan la culminación de la fase de planeación para pasar a la fase operativa de un desarrollo inmobiliario. Es uno de los momentos más cruciales del negocio, ya que es el punto en el que el proyecto deja de estar en manos únicamente del equipo de planeación, para “salir a la luz” y darse a conocer hacia nuevos participantes clave.
En nuestro artículo anterior te compartimos nueve preguntas que debes responder sobre tu proyecto inmobiliario antes de comenzar a levantar capital. Una de ellas, y quizá la más importante, es: ¿Cómo vas a invitar a los inversionistas al negocio?
Y la respuesta puede ser muy variada, ya que el esquema que elijas puede ser tan clásico o innovador como tu creatividad y el perfil de tus inversionistas te lo permitan. En este artículo te platicaremos sobre los cuatro esquemas principales para invitar inversionistas a tu negocio inmobiliario.
#1: PARTICIPACIÓN EN UTILIDADES POR PROMOTE
Este es uno de los esquemas más clásicos y populares para invitar inversionistas, y es ideal para un perfil institucional que busca alinear al desarrollador hacia el éxito del proyecto.
Este esquema funciona utilizando el método de distribución por cascada a partir de los rendimientos obtenidos en el proyecto. El desarrollador cobra un Fee base y participa de los excedentes de la TIR que se le paga al inversionista.
A modo de ejemplo funciona así:
- Hasta un 12% de TIR anual, el inversionista se lleva el 100% de los rendimientos
- Del 12% al 15%, los rendimientos se reparten en un 80% – 20%
- Del 15% al 20%, se reparten en un 70% – 30%
- Arriba del 20%, se reparten 60% – 40%
#2: RONDAS DE CAPITAL CON TASA PREFERENTE Y TIR FIJA
Bajo este esquema, los inversionistas entran al proyecto con una tasa preferente de rendimientos y una TIR fija garantizada.
Los rendimientos más altos se le ofrecen a los inversionistas ángeles que entran en las primeras etapas del negocio, y conforme avanza el proyecto se hacen más rondas de capital, con tasas preferentes un poco menores pero manteniendo la garantía de TIR.
La ventaja de este modelo para el desarrollador es que no tiene que compartir las utilidades del proyecto, y el inversionista tiene una garantía sobre sus rendimientos sin importar el resultado del proyecto.
Sin embargo, este esquema puede ser riesgoso para el desarrollador en caso de que los resultados del proyecto no sean los esperados, ya que tiene que cumplir el compromiso con sus inversionistas, y su propia ganancia se puede ver afectada si la expectativa de tiempo que tenía no se cumple..
#3: RONDAS DE CAPITAL CON MÚLTIPLOS
Este esquema es muy similar al anterior, pero en lugar de ofrecer una TIR garantizada, se aseguran los múltiplos sobre el capital a invertir. Las primeras rondas de capital tendrán mayor múltiplo, y sucesivamente se ofrecerán menores.
De esta manera se elimina de la ecuación el tiempo del desarrollo, disminuyendo el riesgo para el desarrollador en caso de que el proyecto presente retrasos. En este caso, quien sufriría un golpe en sus rendimientos sería el inversionista.
Por otro lado, en este modelo sigue existiendo el riesgo de que los resultados del proyecto no sean óptimos, y que el desarrollador tenga que poner de su propia bolsa para cumplir con el compromiso hacia sus inversionistas.
#4: INVERSIONISTA PATRIMONIAL
Este modelo es cada vez más popular, ya que ofrece un alto nivel de flexibilidad y amplias ventajas para ambas partes. Bajo el esquema de inversión patrimonial, el desarrollador fija un precio preferencial por debajo de la Lista Cero para sus inversionistas, frecuentemente con un ticket mínimo de inversión calculado a través de la estructura de capital del negocio.
Así, el rendimiento es equivalente a la plusvalía del proyecto, y el inversionista tendrá una plusvalía mayor que cualquier otro comprador del desarrollo gracias al precio preferencial que se le ofreció.
Y para el desarrollador, la ventaja es que, además de colocar capital de riesgo para levantar el proyecto, también prevendió las primeras unidades, congeló su tasa de interés y ofrece mucho mayor certidumbre a sus inversionistas.
Por otro lado, mientras se fijen las reglas desde el inicio, el inversionista puede decidir revender sus unidades para obtener sus rendimientos líquidos, o quedarse con el patrimonio para rentar o revender más adelante.
Como puedes ver, cada uno de estos esquemas tiene sus propias ventajas y desventajas. Asimismo, algunos se ajustan mejor a las expectativas de ciertos perfiles de inversionista, mientras que otras pueden ser más flexibles y atractivas para todo tipo de perfil.
El apoyo durante el levantamiento de capital es uno de los elementos de nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios, en el que acompañamos al equipo desarrollador desde la concepción del proyecto y lo ayudamos a validar comercial y financieramente el negocio.
Si te interesa saber más sobre este y otros servicios para la industria inmobiliaria, contáctanos. Estamos seguros de que juntos podremos maximizar el valor de tu patrimonio.
