Es un hecho que la arquitectura es el corazón del negocio inmobiliario. El arquitecto es el encargado de materializar la idea detrás del negocio, respaldada por un Estudio de Mercado Inmobiliario y la visión del equipo desarrollador.
Pero para que el arquitecto pueda hacer su magia, primero tienen que dar los números. Esto se logra a través de un juego matemático, en el que se toman en cuenta múltiples variables hasta lograr definir cuántos metros cuadrados debe tener el proyecto, tanto de área vendible o rentable como de áreas comunes y estacionamientos.
A esto le llamamos Estructuración Arquitectónica, y es una parte fundamental de nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios. Sigue leyendo para conocer más sobre este proceso del desarrollo inmobiliario.
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QUÉ ES LA ESTRUCTURACIÓN ARQUITECTÓNICA
La Estructuración Arquitectónica es el proceso en el que los resultados del Estudio de Mercado Inmobiliario se aterrizan en áreas, incluyendo espacios adicionales tales como estacionamientos, áreas comunes, amenidades, zonas técnicas, áreas de absorción, entre otras.
La Estructuración Arquitectónica se lleva a cabo durante la pre-planeación u originación del proyecto inmobiliario, y nos ayuda a validar la viabilidad del negocio antes de invertir tiempo y dinero en el proyecto arquitectónico. La información recabada en este proceso nos sirve para desarrollar el Brief Arquitectónico, con el cual se concursará la arquitectura de nuestro proyecto.
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ELEMENTOS DE LA ESTRUCTURACIÓN ARQUITECTÓNICA
DEFINICIÓN DE PRODUCTO
La Definición de Producto nos indica cuántos metros cuadrados rentables o vendibles debe tener el proyecto, de acuerdo con los resultados obtenidos en el Estudio de Mercado Inmobiliario con base en la demanda insatisfecha de la zona.
Conociendo el precio de venta o renta por metro cuadrado, podemos calcular el volumen total de ingresos del proyecto, por lo cual es indispensable que estas áreas sean lo más precisas posibles desde la Estructuración Arquitectónica.
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NORMATIVIDAD
Los lineamientos normativos nos proporcionan un límite superior de cuánto podemos construir en nuestro terreno, así como otras restricciones como cantidad máxima de niveles, remetimientos y áreas mínimas de absorción que se deben tomar en cuenta en el proyecto.
Estas limitantes se consideran desde el proceso de Definición de Producto, y deben validarse nuevamente en la Estructuración Arquitectónica.
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DIMENSIONES Y FORMA DEL TERRENO
A veces los números pueden darte en Excel, pero la forma del terreno no permite tener las eficiencias que quisiéramos. Aunado con las restricciones normativas, un terreno irregular o desproporcionado en sus dimensiones se puede convertir en un reto importante para el arquitecto.
Por esta razón el área total del terreno no es lo único que se debe tomar en cuenta durante la Estructuración Arquitectónica, sino también sus medidas de largo y ancho, así como su forma.
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EFICIENCIAS ARQUITECTÓNICAS
Así como los metros cuadrados vendibles o rentables, durante la Estructuración Arquitectónica se determina cuánta área se debe destinar a espacios complementarios, tales como pasillos, zonas técnicas e inclusive amenidades. Asimismo se calcula el área requerida para cumplir con los cajones de estacionamiento que requiere el proyecto.
La eficiencia de las áreas comunes depende del uso y del segmento al cual va dirigido el proyecto. No es lo mismo un centro comercial Lifestyle Premium que requiere de mucha área de pasillos, que un edificio residencial vertical en zona DOT en el que se deben cuidar mucho las áreas comunes para lograr la rentabilidad.
La cantidad total de áreas vendibles o rentables, así como de áreas comunes y de estacionamientos, nos sirve para calcular el costo paramétrico de construcción.
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RESULTADOS FINANCIEROS ESTÁTICOS
Aquí es donde está la clave de que la Estructuración Arquitectónica se haga en Excel (o en cualquier hoja de cálculo). Para lograr el objetivo de este proceso, se tienen que juntar todas estas variables a través de múltiples fórmulas, y analizarlas de forma iterativa hasta que los resultados sean los más óptimos.
Es en esta etapa donde surgen y se responden preguntas como:
- “¿Qué pasa si le agregamos otro nivel?”
- “¿Funcionará si le metemos más estacionamiento estructurado o techado?”
- “¿Qué pasa si hacemos la huella del edificio más grande?”
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LA EXPERIENCIA ES INVALUABLE
Para cumplir con el objetivo de validar el proyecto antes de detonar mayor inversión, muchas veces se requiere complementar la Estructuración Arquitectónica con un análisis preliminar en programas como Revit o Autocad, en donde se pueden evaluar aspectos como la huella del edificio y la eficiencia del estacionamiento, incluso antes de contratar al arquitecto que diseñará el proyecto.
Por esta razón es necesario que tengas en tu equipo desarrollador a arquitectos con la capacidad de visualizar espacios en tres dimensiones, y de tomar en cuenta los retos y limitantes que te compartimos en este artículo.
Tanto en nuestro nuevo servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios como en el resto de nuestra oferta de soluciones, en Prosperia contamos con profesionales altamente capacitados en todas las ramas del desarrollo inmobiliario, logrando fortalecer el equipo de nuestros clientes durante cada etapa de sus proyectos.
Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en alguno de nuestros servicios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
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