¿Qué sería de un negocio inmobiliario sin la arquitectura?
Sin lugar a dudas, podemos decir que el proyecto arquitectónico es el corazón de cualquier negocio inmobiliario: es lo que buscamos hacer realidad durante todo el proceso de construcción; lo que estamos vendiendo, y lo que resuelve una necesidad de nuestro mercado meta. Es nuestra aportación a la mancha urbana de nuestra ciudad.
Por todo esto, el desarrollo del proyecto arquitectónico conlleva una gran responsabilidad para todo el equipo, para asegurarnos de que cumple con las expectativas comerciales y financieras del negocio.
Aunque el despacho arquitectónico es quien lleva a cabo el proyecto, es responsabilidad del desarrollador evaluar cada aspecto con gran detalle para confirmar que cumple con todos los requisitos para el éxito.
En este artículo te compartimos diez puntos clave que debes revisar al evaluar un proyecto arquitectónico desde la fase conceptual.
1. PROGRAMA DE ÁREAS VENDIBLES O RENTABLES
Este es el punto más importante, ya que las áreas vendibles son las que determinan el volumen total de ventas de nuestro negocio. En el caso de proyectos patrimoniales, las áreas rentables determinan el monto de renta para evaluar el negocio a largo plazo.
Este programa también se conoce como Definición de Producto, y es un resultado del cálculo de la demanda insatisfecha. El desarrollador debe asegurarse de que los metros cuadrados y la subdivisión de áreas concuerden con esta Definición de Producto para que puedan obtenerse los resultados esperados.
2. FUNCIONALIDAD DE LOS ESPACIOS
El cumplir con los metros cuadrados solicitados no es suficiente para que el proyecto sea un éxito. Cada uno de los espacios debe ser completamente funcional, y para esto se tienen estándares de anchos mínimos y máximos, entre otros.
Por ejemplo, para un local comercial, el frente mínimo debe ser de 4 metros, con una proporción ideal de 1:2 entre frente y fondo, ya que menos de eso no será comercialmente viable porque nadie querrá rentarlo.
En el caso de proyectos residenciales, un ejemplo puede ser el ancho mínimo para una recámara o un baño, los cuales se pueden consultar en la guía Neufert.
3. NORMATIVIDAD
Para que el proyecto sea viable, es indispensable que cumpla con los requisitos normativos del predio. Los puntos más importantes a evaluar son:
- Coeficiente de Uso de Suelo (CUS): los metros cuadrados totales de construcción
- Coeficiente de Ocupación del Suelo (COS): la superficie máxima a ocuparse con áreas techadas
- Coeficiente de Área Verde (CAV) o Coeficiente de Absorción del Suelo (CAS): la superficie mínima a mantener como espacios ajardinados o de absorción
- Altura máxima: la cantidad máxima de niveles y/o altura máxima permitidos
- Remetimientos: el espacio libre que debe dejarse desde el límite de propiedad
- Densidad: la cantidad máxima de viviendas por hectárea permitida
4. EFICIENCIAS
Las áreas vendibles o rentables necesitan de otros espacios para que sean funcionales, tales como las áreas de servicio, las circulaciones y las amenidades. El cálculo de cada una de estas categorías se realiza durante la Estructuración Arquitectónica, en la que se define un porcentaje máximo de áreas comunes, buscando típicamente que no se exceda del 20% del área total de construcción (sin contar estacionamientos). Este índice varía si es vivienda, comercial u oficinas y también depende en gran medida del segmento del mercado. En mercados más premium los índices son más holgados que en mercados económicos.
El reto para el arquitecto es mantener la máxima eficiencia sin sacrificar la funcionalidad del proyecto.
5. ESTACIONAMIENTO
Los más experimentados sabrán que el diseño de un estacionamiento es un arte por sí solo, especialmente cuando se trata de terrenos caprichosos o irregulares. Al evaluar un estacionamiento, nuestra recomendación es tomar en cuenta los siguientes puntos:
- Funcionalidad: confirmar que se respetan los anchos mínimos de carril, y que los radios de giro y la ubicación de las rampas son adecuados.
- Eficiencia: la fórmula para calcular esto es [superficie total de estacionamiento] / [cantidad de cajones]; en un proyecto típico, el resultado no debe exceder los 34 m2 por cajón.
- Cantidad de cajones: confirmar que se cuenta, por lo menos, con los cajones solicitados por normatividad. En algunos proyectos el requerimiento de cajones será mayor que el requerimiento normativo por un tema comercial, como es el caso de los departamentos en zona DOT, y en algunos proyectos de oficinas.
- Tipo de estacionamiento: los costos varían considerablemente entre estacionamientos superficiales (no techados), estructurados (sobre nivel de piso) y en sótano. Durante la Estructuración Arquitectónica se debe definir el tipo de estacionamiento, y es importante confirmar que esto se cumple en el proyecto. El tipo de estacionamiento tiene una alineación directa al segmento económico al que va dirigido el proyecto. Es muy probable que los segmentos económicos soporten financieramente un estacionamiento en sótano.
6. CIRCULACIONES
Este es un punto en el que muchos proyectos sufren al momento de operar. Los accesos, los puntos de control y las circulaciones internas se deben diseñar desde el proyecto conceptual para asegurar la funcionalidad del edificio.
Esto es especialmente importante cuando se trata de proyectos de usos mixtos, ya que cada uso tiene restricciones muy particulares de seguridad.
Al evaluar las circulaciones, procurar responder a estas preguntas:
- ¿Por dónde va a llegar la gente caminando y en carro?
- ¿Cómo van a subir a su unidad?
- ¿Cómo se manejará el registro de visitas?
- ¿Cómo se va a separar el estacionamiento privado del público?
- ¿Cómo se dará mantenimiento?
- ¿Cómo accederán los proveedores de servicio?
7. ESPACIOS TÉCNICOS
Aunque los detalles finos se desarrollan durante el proyecto ejecutivo y es responsabilidad del equipo de ingenierías, en el proyecto conceptual tenemos que asegurarnos de que se contemplan las áreas técnicas suficientes para cada uno de los sistemas del proyecto.
Al evaluar el proyecto, confirmar que se tomen en cuenta estos espacios:
- Manejo de basura: recolección interna y circulación al exterior
- Sistema HVAC: área y ubicación óptimas y flexibles para distintos sistemas
- Cuarto eléctrico: espacio suficiente para transformadores u otros equipos, ventilado y accesible
- Áreas de administración y mantenimiento: al menos una oficina para la administración del condominio, lockers, baños y área de comedor para el equipo de seguridad y limpieza
8. SISTEMA CONSTRUCTIVO
Similar al punto anterior, el sistema constructivo y el diseño fino de la estructura se desarrollan en el proyecto ejecutivo. Sin embargo, durante el proyecto conceptual ya deben haberse definido, al menos, los siguientes puntos:
- Distancia entre ejes, ya que esto afecta el diseño interior de los espacios
- Ancho de columnas, considerar una holgura y ser pesimistas en el proyecto conceptual; diseñar cada espacio para que funcione considerando las columnas
- Volados
- Material (concreto, prefabricados, acero, etc.), ya que esto afecta el costo de construcción desde la proyección paramétrica
9. FACHADAS
La fachada es la cara de nuestro proyecto hacia el exterior, pero si no tenemos cuidado puede convertirse en uno de los elementos más caros del edificio. Al evaluar la fachada en el proyecto conceptual, recomendamos tomar en cuenta dos aspectos:
- Porcentaje de área acristalada: el rango puede ir desde 35% para proyectos residenciales en zona DOT hasta un 45% para proyectos residenciales Premium.
- Ratio de área de fachada vs. área vendible: en proyectos residenciales, el ratio más óptimo es de 1:1, elevándose conforme aumenta el nivel socioeconómico del proyecto.
10. CONCEPTO
Además de todos los puntos anteriores, es muy importante evaluar el diseño en general de nuestro proyecto. Más allá del “me gusta” o “no me gusta”, debemos confirmar que se pueda responder “sí” a estas tres preguntas:
- ¿Es atractivo para el mercado meta del proyecto?
- ¿Toma en cuenta el contexto urbano en el que está ubicado?
- ¿Tiene personalidad auténtica?
Como puedes ver, la evaluación de un proyecto arquitectónico requiere de un amplio conocimiento de los aspectos técnicos y funcionales de cada espacio. Esta evaluación es parte de nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios, en el que acompañamos a desarrolladores y propietarios durante toda la estructuración del proyecto hasta su comercialización.
Si quieres saber más sobre este servicio, contáctanos. Nos encantará ayudarte a maximizar el potencial de tu patrimonio.
