En la industria inmobiliaria es de suma importancia contar con información muy precisa para tomar decisiones respecto a las próximas inversiones a realizar.
Sin embargo, muchas veces es complicado invertir el costo de un estudio de mercado completo para evaluar una oportunidad de inversión, ya que el riesgo del negocio sigue siendo alto y la viabilidad no está confirmada aún.
Con esto en mente, en Prosperia ayudamos a desarrolladores e inversionistas a hacer evaluaciones rápidas de cualquier terreno en cualquier parte del país. Así, es posible validar si vale la pena invertir en determinada propiedad, minimizando la inversión inicial.
En este artículo te compartimos nuestro proceso para hacer estas evaluaciones rápidas en 5 pasos.
1. calcular la demanda total
El primer paso para validar la viabilidad de una oportunidad de negocio inmobiliario es identificar la demanda total de la zona.
Para lograrlo, el primer paso es identificar el área de influencia. Contrario a lo que muchos piensan, esta no se mide con un radio alrededor del terreno, sino a través de tiempos de recorrido. Para una evaluación preliminar, se puede tomar un recorrido de 15 a 25 minutos.
Una vez identificada el área de influencia de nuestro proyecto, el siguiente paso es estudiar la composición demográfica de la zona.
Para esto necesitamos tomar en cuenta muchos factores. Los más importantes son:
- Cuánta población hay
- Edad de la población
- Cuánto ganan
- Cuánto gastan
- En qué se lo gastan
- De dónde vienen
- A dónde van
- Horarios y días en los que suceden las actividades
2. identificar la oferta actual
El siguiente paso para realizar una evaluación rápida es identificar la oferta actual de espacios dentro de nuestra área de influencia.
Para esto necesitamos mapear todos los proyectos que actualmente ofrecen producto en la zona, qué mezcla de producto tienen, cómo es que lo venden, así como su porcentaje de ocupación, el perfil de quienes están comprando y los precios con los cuales se están comercializando.
3. calcular la demanda insatisfecha
Ahora que ya contamos con la información de demanda total y oferta actual, el siguiente paso es calcular la demanda insatisfecha.
Para esto, se deben tomar ambos datos para cada uso específico, y restar la oferta actual de la demanda total.
Demanda insatisfecha = Demanda total – Oferta actual
Cuando el resultado de la resta da un número positivo, significa que el área de influencia tiene necesidad de este uso particular, por lo cual se puede justificar la creación de un nuevo proyecto en la zona.
Cuando el resultado de esta resta es un número negativo, quiere decir que dentro del área de influencia existe una sobreoferta de este giro. Es decir, que actualmente hay más proyectos operando de los que la gente necesita.
La clave aquí es restar peras a las peras. Si clasificas la orferta por tipo de producto y perfil de comprador lo mismo debe hacerse con la demanda. Así encontrarás segmentos específicos con necesidades no atendidas, aún en mercados altamente ofertados.
4. determinar el tiempo estimado de desplazamiento
Para poder evaluar una oportunidad no es suficiente con conocer la demanda y los precios. También necesitamos determinar en cuánto tiempo se va vender o rentar la totalidad del producto.
Este dato se mide de diferente manera para cada uso. Por ejemplo, cuando hablamos de vivienda, el desplazamiento se calcula con unidades vendidas al mes. En el caso de los centros comerciales y las oficinas, el desplazamiento se calcula por metro cuadrado rentable o vendible.
5. evaluar los resultados
Con los datos anteriores podemos elaborar una proforma estática, en la que tomamos en cuenta los ingresos totales del proyecto, y le restamos los costos para obtener una utilidad.
En el caso de evaluaciones de oportunidades para adquirir un terreno, se fija una expectativa de utilidad y se calcula el valor residual de la tierra, es decir, el monto máximo que se puede pagar por el terreno para que el negocio sea viable.
Asimismo, es posible realizar un flujo de efectivo para calcular la TIR del proyecto.
En Prosperia sabemos que la validación de las oportunidades de inversión es uno de los pasos más importantes para crear negocios inmobiliarios rentables y responsables con la comunidad. Sobre todo hoy.
También sabemos que es fundamental realizar estas evaluaciones en el menor tiempo posible y con la información más precisa.
Hemos desarrollado un algoritmo (DIGO) el cual nos permite integrar más de 720 variables para calcular con precisión la demanda total de 320 categorías de consumo, incluyendo por supuesto cualquier giro inmobiliario en cualquier zona del país.
Además, contamos con un servicio de evaluación de oportunidades, en el cual a través de una membresía los desarrolladores e inversionistas pueden apoyarse en nuestro equipo para realizar evaluaciones rápidas ilimitadas en cualquier zona del país.Si te interesa conocer más sobre este servicio, contáctanos. Estamos seguros de que podemos ayudarte a elevar el potencial de tu inversión.
