Si ya nos has leído antes, no será la primera vez que nos escuches decir que es un error tomar solamente la oferta como indicador de la demanda. En nuestro artículo anterior hablamos mucho de esto: si alguien te dice “Este producto se está vendiendo muy bien hoy, entonces a ti también te va a funcionar”… ESTÁ MAL.
No porque algo se esté “vendiendo bien” hoy significa que tu proyecto va a ser exitoso si vendes el mismo producto. ¿Por qué? Para empezar, porque todavía no desarrollamos la tecnología para que los proyectos se manifiesten de un día para otro. Tu proyecto se va a tardar dos, tres, cuatro o hasta diez años en construirse… Y para entonces la demanda ya no será la misma.
Para que tu proyecto sea exitoso al momento de su lanzamiento, necesitas diseñar para el futuro. La mala noticia es que, aunque así te lo vendan, nadie tiene una bola de cristal para hacer un “foresight” y adivinar lo que va a suceder en el futuro.
Lo que sí tenemos son datos. Datos que, interpretados correctamente, nos indican los patrones de crecimiento de la población: a qué ritmo están creciendo, hacia dónde van, cuáles van a ser sus nuevas necesidades de espacios y su nueva capacidad de pago.
Ya te hemos repetido hasta el cansancio que la oferta no puede ser el único indicador de la demanda. Entonces, ¿qué otros factores afectan a la demanda inmobiliaria? ¿Cómo interpretamos esos datos para diseñar un proyecto exitoso para el futuro? Sigue leyendo para descubrirlo.
7 FACTORES QUE AFECTAN A LA DEMANDA INMOBILIARIA
En Prosperia desarrollamos un Algoritmo (DIGO®) en el que analizamos más de 200 variables para determinar con precisión la demanda insatisfecha de la zona de estudio. No vamos a enlistar las 200 variables, pero sí te compartimos algunas de las más importantes para determinar el mayor y mejor uso para tu propiedad.
- Crecimiento poblacional: al haber más personas, habrá más necesidades de espacios.
- Etapa de vida: en qué etapa se encuentran hoy y hacia dónde van. Por ejemplo, una pareja recién casada tiene cierta necesidad de espacios que después cambiarán cuando tengan hijos. Lo mismo sucede con los próximamente empty-nesters.
- Capacidad de pago: cuánto dinero de su sueldo pueden destinar estas personas para la adquisición de una vivienda, o para gastar en un centro comercial, o para invertir en una oficina.
- Educación: que exista oferta educativa que permita a la población crecer su capacidad de pago por medio de un mejor empleo.
- Actividad económica de la región: si hay buenas universidades pero no hay lugares dónde ejercer cierta profesión, la población educada (y con mayor capacidad de pago) va a migrar.
- Acceso a financiamiento: esto es lo que determina si su capacidad de pago es suficiente para comprar, por ejemplo, un departamento de 2 millones o una casa de 5 millones.
- Certidumbre: en tiempos de COVID muchos no están comprando, no porque no tengan necesidad (la demanda siempre existe), sino por miedo e incertidumbre sobre el futuro del país.
Es importante recalcar que ninguno de estos elementos se puede analizar por sí solo. Sería un error igual de desastroso tomar solamente el crecimiento poblacional para calcular la demanda, que si se tomara solo la oferta.
El trabajo más importante del desarrollador es encontrar la manera de darle acceso al mercado que le produce la demanda, al producto que quiere desarrollar, no sólo reduciendo metros cuadrados o bajando las especificaciones, sino diseñando modelos de venta que le permitan a su mercado meta acceder a este producto.
La demanda siempre existe. El secreto es integrar todas estas variables de forma precisa, y analizarlas de manera que podamos anticiparnos a sus futuras necesidades de espacios y capacidad de pago.
