Al momento de buscar inversionistas para tu proyecto inmobiliario, lo más importante es darles certeza de que es una buena oportunidad para que hagan crecer su capital. En otras palabras, necesitas demostrarles que los números dan, que el mercado está calientito y que tú y tu equipo tienen la experiencia necesaria para lograr el éxito.
Que no se te caiga la oportunidad de conseguir inversionistas por no llegar preparado a la reunión. En este artículo te compartimos los elementos más importantes que debes “palomear” antes de presentar tu proyecto a inversionistas durante el Road Show.
CHECKLIST PARA SALIR A ROAD SHOW CON INVERSIONISTAS INMOBILIARIOS
TERRENO
Tus inversionistas potenciales querrán estar seguros de que tienes seguridad sobre el terreno, y que este cumple con todos los requerimientos para llevar a cabo el proyecto. Para el Road Show será importante que realices un Due Diligence inmobiliario, el cual debe cubrir al menos lo siguiente:
- Antecedentes de la propiedad: historial de propietarios, pagos de predial, gravámenes, entre otros.
- Condiciones normativas: validar indicadores como CUS, COS, requerimientos de áreas verdes o de absorción y altura máxima permitida.
- Factibilidades de servicios: confirmar que se puedan instalar servicios básicos como agua, electricidad y gas. En caso de requerirse infraestructura, se debe considerar en los costos del proyecto.
- Afectaciones: verificar si existen limitantes de construcción por elementos preexistentes, tales como tuberías subterráneas, cuerpos de agua o líneas de alta tensión.
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COMERCIAL
Una de las preguntas que seguramente te hará tu inversionista potencial es: “¿Hay mercado para esto?” Y por mucho foresight que otros tengan, la única manera de responder a esta pregunta de forma lógica es calculando la demanda insatisfecha de la zona: tomar la demanda total del área de estudio, y restar la oferta actual. Suena fácil, pero para hacerlo bien se deben tomar en cuenta más de 200 variables demográficas, de movilidad, de consumo, entre otras.
El siguiente elemento que no te puede faltar durante el Road Show será tener bien clara la mezcla de producto de tu desarrollo. Es decir, de qué usos se compondrá, en qué proporciones, y con qué tipologías o dimensiones interiores.
Todo esto se debe aterrizar en un Modelo de Ingresos preliminar, en el que se deben definir y corroborar los precios promedio, mínimos y máximos de cada unidad, así como la absorción mensual esperada, para poder calcular el volumen total de ventas del desarrollo.
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FINANCIERO
Son tres los puntos que debes validar en el aspecto financiero antes del Road Show con inversionistas. El primero es validar los costos del proyecto; en esta etapa te recomendamos apoyarte con una gerencia de construcción para calcular los costos paramétricos con base en proyectos recientes, similares y en la misma zona geográfica.
Asimismo, deberás determinar la estructura de capital del proyecto, es decir, cuánto representa cada una de las fuentes principales de financiamiento (preventas, crédito puente y equity) en los resultados del negocio.
También tendrás que decidir en qué esquema quieres invitar a tus inversionistas. Algunos de los más interesantes son:
- Participación en utilidades por promote
- Rondas de capital con tasa preferente y TIR fija
- Rondas de capital con múltiplos
- Inversionista patrimonial
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LEGAL/FISCAL
Aunque en esta etapa todavía es muy temprano para crear fideicomisos o empresas para administrar el dinero del proyecto, sí es buen momento para definir conceptualmente la estrategia legal y fiscal de tu desarrollo. La razón más importante es que esto le dará mucha certidumbre a tus inversionistas potenciales: el hecho de que ya estés pensando en esto dice mucho de tu aptitud para llevar el proyecto al éxito.
Toma en cuenta que, dependiendo del perfil del inversionista, es muy probable que quieran involucrarse en el diseño de esta estrategia, especialmente si se trata de inversionistas institucionales que tienen reglas muy estrictas sobre el manejo de su capital.
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ARQUITECTURA
Mientras que en otras etapas como la Preventa Friends and Family o el lanzamiento al público de tu desarrollo la arquitectura es el punto focal de la estrategia, en esta fase el proyecto arquitectónico es una confirmación más de que el negocio está bien estructurado.
Por esta razón, la mayoría de los desarrolladores u originadores de proyectos inmobiliarios comienzan a levantar capital con un proyecto arquitectónico conceptual. Ojo: no por ser conceptual quiere decir que será impreciso. Aunque se esperan muchos cambios en el diseño, el concepto ya debe estar completamente alineado a los requerimientos comerciales y financieros del proyecto, tales como las áreas interiores de cada tipología y los metros cuadrados totales de construcción, así como a las restricciones normativas del terreno.
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PROSPECTO DE INVERSIÓN
El último punto, pero definitivamente no el menos importante de esta lista, es el documento con el que vas a apantallar a tus inversionistas potenciales y convencerlos de que tu desarrollo es su mejor oportunidad para crecer su capital: el Prospecto de Inversión.
El Prospecto de Inversión debe cubrir todos los aspectos mencionados en este artículo, de una forma clara y visualmente atractiva que no deje lugar a dudas de que tú y tu equipo están preparados para tomar las riendas del proyecto.
Si quieres saber cuáles son los seis elementos que no deben faltarle a tu Prospecto de Inversión inmobiliario, te invitamos a leer nuestro artículo anterior.
EXPERIENCIA: UN FACTOR INDISPENSABLE PARA LEVANTAR CAPITAL INMOBILIARIO
La experiencia no es un “bullet” que puedes tachar en tu lista para salir a Road Show, pero sí es un elemento que no te puede faltar para demostrarle a tus inversionistas potenciales que tú y tu equipo tienen lo que se requiere para lograr un proyecto exitoso.
La experiencia se hará notar en cada entregable y en cada etapa, así como al momento de responder las inquietudes de los dueños del capital. Como ya lo hemos dicho antes, no son tiempos para principiantes.
Así fue como nació nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios, en el que acompañamos a desarrolladores y propietarios de tierra durante todas las etapas del proyecto, desde su conceptualización hasta la venta o renta del último metro cuadrado.
Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en alguno de nuestros servicios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
