“Si le hubiera preguntado a mis clientes qué querían comprar, habrían respondido que caballos mas rápidos” – Henry Ford.

La imagen muestra la absorción 8 veces mayor, de productos de vivienda vertical con 0 o hasta 1 cajón de estacionamiento, para precios de 1 hasta 1.8 millones de pesos en zonas urbanas de Ciudad de México, Monterrey y Guadalajara. Para el periodo de Enero a Noviembre de 2019.

Es ese segundo espacio deseable, probablemente sí. Es alcanzable, definitivamente no.

Incrementos en el costo de construcción que en algunas regiones y productos superan el 40% durante los últimos 18 meses junto con la poca disponibilidad de tierra para desarrollo, causado en gran medida la desalineación entre leyes y reglamentos urbanos con la condición de la industria inmobiliaria, han provocado una abismal caída en los volúmenes de venta de vivienda

Y como no, cuando en esos rangos de precio, tener un cajon de estacionamiento o dos, representa entre 30% y hasta el 90% del precio máximo que alguien podría pagar por la compra de un departamento y que bien podría elegir no tenerlo, pero es obligado a comprarlo por que la reglamentación así lo exige. El resultado es bien entendido, grandes distancias entre centros de trabajo y centros de vivienda, grandes cantidades de vehículos en las calles, cada vez mas gasto publico en reparación y ampliación de vías para automóviles, incrementos de precio cada vez rápidos y cada vez mas grandes, al grado de estar completamente desalineados con la capacidad de compra de su mercado objetivo.

Una muestra de tiempos de recorrido y distancias de trayectos entre los centros de trabajo y las concentraciones de vivienda en venta para personas con ingresos de entre 25,000 y 55,000 pesos mensuales, que representan el 67% del mercado potencial para compra de vivienda en las 3 mas grandes zonas metropolitanas de México muestra que la mayoría destina entre 70 y 110 minutos por día cuando lo hace por automóvil.

La causa, en esas mismas zonas de empleo, la densidad total permitida no es suficiente para recibir ni al 10% de todos estos potenciales compradores.

La razón: La cantidad de viviendas por hectareas que se permite construir y vender en las zonas es tan baja, que de querer aprovecharse debería venderse ahí producto tan costos, que es imposible de comprar por quienes mayormente trabajan ahí.

Ciudades como Monterrey y Ciudad de México poco a poco empiezan a modificar sus reglamentos produciendo así zonas de desarrrollo que a pesar de todos los pesares de la industria, siguen registrando volumenes de venta que baten records aún comparados contra años anteriores. Menos metros totales al compararse contra casas del mismo precio, más eficientes, mejor equipados y sobre todo más cerca de donde sus usuarios realmente viven.

Existen grandes zonas con enorme potencial de densificación y con gran capacidad de reactivar una industria como la del desarrollo inmobiliario, la construcción, el comercio minorista e incluso mejorar las finanzas de los ayuntamientos y alcaldías.

La zona central de Monterrey, tiene capacidad de atender demanda históricamente insatisfecha por un total de 18,000 unidades de vivienda vertical con precios de hasta 3.2 millones de pesos, misma que se incrementa anualmente a razón de un par de miles de unidades.

Lo mismo sucede en Ciudad de México, en zonas como SAC Tacubaya que al dia de hoy podría recibir 50,000 unidades de vivienda vertical con precios por debajo de los 3 millones de pesos y que como por arte de magia, eliminaría al menos 100,000 vehículos de las calles que hoy atraviesan el polígono, detonarían la necesidad de al menos 50,000 metros de espacios comerciales y al peatonalizar la zona, reducirían enormemente los problemas de movilidads e inseguridad.

La realidad se volvería aún mejor, agregando unidades para renta. Especialmente si se administran de manera institucional.

Mismo caso en Guadalajara, igual Tijuana, y así las 12 ciudades más pobladas de este país.