Durante la conceptualización de un proyecto, uno de los objetivos más importantes es encontrar la mezcla de producto que genera la mayor cantidad de utilidades en el menor tiempo posible, y que esté alineado con las necesidades específicas del mercado al cual está orientado.
La Definición de un Producto Óptimo es el primer paso en nuestra metodología de Originación de Negocios Inmobiliarios. En este artículo te compartimos nuestro proceso de análisis de mercado para encontrar esta mezcla ideal que satisface las necesidades tanto del mercado como de los involucrados clave del negocio.
1. DEMANDA TOTAL
El primer paso para desarrollar una Definición de Producto Óptimo es identificar la demanda total de la zona.
ÁREA DE INFLUENCIA
Para lograrlo, lo primero que tenemos que hacer es determinar el área de influencia del proyecto, es decir, la zona dentro de la cual el proyecto detonará tráfico. Esta área a su vez se puede dividir en dos:
- Área de influencia primaria: la zona principal sobre la cual el proyecto generará interés y tráfico.
- Área de influencia secundaria: un área más grande en la cual el proyecto tendrá un tráfico menor pero seguirá siendo de interés para la población de los alrededores del terreno.
El área de influencia se calcula con tiempos de recorrido hacia y desde la ubicación del proyecto. Para una evaluación preliminar, se puede tomar un recorrido de 15 a 25 minutos.
Sin embargo, es importante identificar si existen barreras físicas que pueden limitar el área de influencia, tales como avenidas grandes, cuerpos de agua o montañas, y cambios abruptos en nivel socioeconómico.
INFORMACIÓN DEMOGRÁFICA
Una vez identificada el área de influencia de nuestro proyecto, el siguiente paso es estudiar la composición demográfica de la zona.
Para esto necesitamos tomar en cuenta muchos factores. Los más importantes son:
- Cuánta población hay: este dato nos indicará el total de personas que actualmente habitan en el área de influencia
- Edad de la población: con esto podemos empezar a definir el estilo de vida de la población
- Cuánto ganan: con este dato podemos mapear el nivel socioeconómico de la población
- Cuánto gastan: con ello podemos darnos una idea de la cultura financiera de este grupo de personas
- En qué se lo gastan: esta información nos ayudará a definir los patrones de consumo de los habitantes de nuestra área de influencia
- De dónde vienen: esto se refiere a la población flotante, es decir, a personas que no viven en el área de influencia pero la visitan, ya sea para trabajar, ir de compras o en búsqueda de entretenimiento
- A dónde van: el saber, por ejemplo, a dónde van a trabajar, en dónde estudian sus hijos y en qué supermercado hacen las compras, nos ayuda a detallar aún más su estilo de vida
- Horarios y días en los que suceden las actividades: esto será importante para determinar la dinámica de vida en la zona, tanto de la población permanente como de la flotante
En Prosperia hemos desarrollado un algoritmo (DIGO) el cual nos permite integrar más de 720 variables para calcular con precisión la demanda total de 320 categorías de consumo, incluyendo por supuesto cualquier giro inmobiliario en cualquier zona del país.
DEMANDA TOTAL
Basándonos en el estilo de vida y patrones de consumo de la población, se puede calcular la demanda total de distintos usos, tales como:
- Vivienda
- Oficinas
- Supermercados
- Tiendas de ropa
- Restaurantes
Además, con nuestro algoritmo DIGO es posible llegar a un nivel de detalle en el cual podemos saber los usos específicos que se requieren de un giro en particular. Poniendo como ejemplo un centro comercial, podemos calcular cuántos metros cuadrados se requieren de:
- Comida rápida
- Comida casual
- Cafeterías
- Cuidado personal
- Gimnasio
- Ropa y calzado
- Enseres domésticos
- Bancos
- Entretenimiento
- Etc.
2. OFERTA ACTUAL
El siguiente paso es identificar la oferta actual de espacios dentro de nuestra área de influencia.
PROYECTOS EXISTENTES
Si ya se tiene una idea del giro que se desea explorar, es posible solamente mapear los proyectos que contengan este uso. De lo contrario, se recomienda identificar los usos con mayor demanda en la zona y comenzar analizando solamente estos.
OCUPACIÓN
Una vez que se han identificado los proyectos que satisfacen la demanda actual, se debe determinar su ocupación, es decir, el porcentaje de unidades que actualmente se encuentran habitadas o en uso.
Por ejemplo, si un proyecto tiene 5,000 m2 rentables y están ocupados 3,000 m2, se diría que este proyecto tiene un 60% de ocupación.
IMPORTANTE: No todos los usos se analizan con las mismas variables. En vivienda la cantidad de unidades desplazadas se pondera más alto comparado con la superficie vendible. En los inmuebles comerciales, la ocupación tiene un mayor peso específico sobre el número de inquilinos.
PRECIOS
Otro dato importante al analizar la oferta actual es evaluar los precios con los cuales se está comercializando cada proyecto o producto. Ya sea en renta o en venta, esta información nos ayudará a determinar el rango de precios actual en la zona.
El rango de precios debe ir ligado a una serie de características de cada proyecto, como el área total, el nivel de acabados y el equipamiento, entre otros.
3. CÁLCULO DE LA DEMANDA INSATISFECHA
Ahora que ya contamos con la información de demanda total y oferta actual, el siguiente paso es calcular la demanda insatisfecha.
Para esto, se deben tomar ambos datos para cada uso específico, y restar la oferta actual de la demanda total.
Demanda insatisfecha = Demanda total – Oferta actual
IDENTIFICACIÓN DE SOBREOFERTA EN LA ZONA
Cuando el resultado de esta resta es un número negativo, quiere decir que dentro del área de influencia existe una sobreoferta de este giro. Es decir, que actualmente hay más proyectos operando de los que la gente necesita.
Esto es lo que sucede cuando se toma la oferta como el principal indicador de la demanda: en lugar de crear proyectos que la población requiere, se replica lo existente, corriendo un gran riesgo de saturar el mercado para un giro en particular.
Con nuestra metodología se puede evitar este resultado, ya que es posible identificar la demanda real de espacios de la población, así como los nichos de demanda insatisfecha y alta absorción en donde se debe enfocar el producto.
OPORTUNIDAD DE NEGOCIO INMOBILIARIO
Cuando el resultado de la resta da un número positivo, significa que el área de influencia tiene necesidad de este uso particular, por lo cual se puede justificar la creación de un nuevo proyecto en la zona.
4. PROFORMA ESTÁTICA
La validación comercial es el primer elemento de una Definición de Producto Óptimo. Para realmente confirmar si tenemos en nuestras manos una buena oportunidad de negocio, se requiere validar financieramente el proyecto.
CÁLCULO DE INGRESOS
Con la información de la demanda insatisfecha, se realiza una definición de producto, calculando la cantidad de metros cuadrados vendibles o rentables que la normatividad del terreno permite.
Asimismo, la información de mercado arroja un rango de precios de estas áreas vendibles o rentables, por lo que es posible calcular los ingresos totales del proyecto.
COSTOS PARAMÉTRICOS
Teniendo la cantidad de metros cuadrados vendibles o rentables, se pueden calcular las áreas complementarias del proyecto, tales como circulaciones, estacionamientos y áreas técnicas.
Con esto podemos darnos una idea general de los metros cuadrados de construcción para el proyecto.
El siguiente paso es asignarle costos paramétricos a esta área de construcción, los cuales dependen del giro y nivel del proyecto.
ANÁLISIS DE VALOR RESIDUAL DE LA TIERRA
El análisis de valor residual nos permite saber cuánto podemos pagar por la tierra que se está evaluando.
Para ello, se debe fijar la expectativa de utilidad de los inversionistas y desarrolladores, y restársela junto con los costos paramétricos a los ingresos totales del proyecto:
Valor residual de la tierra = Ingresos totales – costos – utilidad
Mientras este valor esté dentro de las expectativas de valor de tierra del propietario, la transacción se podrá realizar sin inconvenientes. En caso contrario, y una vez agotadas todas las opciones de participación para el propietario, se deberá buscar otra oportunidad de inversión.
En Prosperia sabemos que la validación de las oportunidades de inversión es uno de los pasos más importantes para crear negocios inmobiliarios rentables y responsables con la comunidad.
Por esta razón, nuestro proceso de Definición de Producto Óptimo es de los más importantes en nuestra metodología de Originación de Negocios Inmobiliarios, la cual es ideal para aquellos desarrolladores y propietarios de tierra que buscan contar con la máxima certeza y la información más precisa para lograr un proyecto exitoso.Si te interesa conocer más sobre este servicio, contáctanos. Estamos seguros de que podemos ayudarte a elevar el potencial de tu inversión.
