Hace algunos años la zona DOT trajo consigo una gran oportunidad tanto para desarrolladores nuevos como experimentados, pero también vino acompañada de retos importantes.
Este año surge un potencial igual o mayor para los desarrolladores regios: hemos sabido de proyectos en la zona Valle Oriente en los cuales se liberó la densidad para regirse únicamente por CUS. Es decir, que todo lo que quepa en el Coeficiente de Uso de Suelo vale, aunque exceda la cantidad de viviendas que antes limitaba la densidad de la zona.
Si te brillaron los ojitos y quieres aprovechar esta potencial mina de oro sin regarla, te recomendamos seguir leyendo para que descubras ocho cosas que pueden salir mal en este tipo de proyectos, y cómo evitar que te sucedan a ti.
SIETE COSAS QUE PUEDEN SALIR MAL EN LOS PROYECTOS DE ALTA DENSIDAD (Y CÓMO EVITARLAS)
OJO CON EL ESPACIO
Este tipo de desarrollos generalmente se llevan a cabo en terrenos con área limitada para cuidar la rentabilidad. Debido a esto, es muy probable que la huella del edificio ocupe casi todo el predio, limitando los espacios disponibles para maniobras, bodegas e incluso la caseta de ventas.
Si estás planeando un proyecto de alta densidad en un terreno pequeño, considera gastos adicionales para bloquear carriles cuando necesites colar las losas, por ejemplo, o para rentar un terreno de maniobras y almacén.
IMPUESTO AMBIENTAL
Muy pocos saben que el impuesto ambiental que causó tanta polémica a inicios de año también impacta a la industria del desarrollo inmobiliario. Además del permiso de construcción y otros trámites, los desarrolladores tendrán que pagar impuestos ambientales equivalentes a un porcentaje del costo total de construcción.
Además deberás de tener en cuenta en tu modelo financiero los costos adicionales que este impuesto ambiental representa en los insumos del proyecto, como es el caso del cemento.
TODO TOMA MÁS TIEMPO
Algunos prefieren pecar de optimistas, pero nosotros hemos aprendido que las cosas siempre toman más tiempo de lo que uno planea. Y esto es especialmente cierto cuando se trata de proyectos verticales y de alta densidad.
Si crees que una actividad te tomará seis meses, ponle nueve en tu modelo. Como ya lo hemos dicho, es mejor que tu proyecto salga con números apretados pero positivos en el escenario más catastrófico, para que así te protejas contra cualquier eventualidad en la realidad.
LOGÍSTICA DE ENTREGA Y ESCRITURACIÓN
Al momento de escriturar es cuando te das cuenta de todas las cosas que planeaste mal. Todos sabemos que los acabados de cientos de departamentos no se construyen en un día, ¿verdad? Bueno, pues toma esto en cuenta cuando planees la escrituración y entrega de tus unidades.
De la misma manera, no dejes al último los trámites para el régimen de condominio y todo lo que este conlleva. Luego nos lo agradeces.
¿Y EL MANTENIMIENTO, APÁ?
Ya viste que el proceso de escrituración y entrega de las unidades toma más tiempo de lo que pusiste en tu modelo financiero. Esto impactará en cosas que no te imaginas cuando estás planeando, entre ellas que el mantenimiento del edificio corre por tu cuenta durante todo este tiempo.
Considera en tu Modelo de Negocio suficiente presupuesto para pagar la administración y los servicios del desarrollo por todo el tiempo que dure la escrituración.
VENTAS QUE NO FUERON VENTAS
Aunque no quieras, lo más seguro es que alguna venta se te “caiga”, porque en el tiempo entre la preventa y la entrega todo puede pasar. Esperemos que no sea tu caso, pero en nuestra experiencia, entre el 5% y el 10% de las ventas se caen por una u otra razón, que muchas veces no tiene nada que ver contigo.
La buena noticia es que puedes vender esa unidad al precio de la lista actual, pero no te confíes. Mejor considera esto desde tu Plan de Negocio, toma acciones preventivas y evita quedarte con inventario al final de tu proyecto.
NO ALCANZÓ PARA LAS AMENIDADES
Bien dicen que si quieres saber cómo le fue a un proyecto, métete a sus amenidades. Si están pelonas y mal acabadas, ya sabes lo que pasó. Pero sabemos que tú quieres ser de los que dejan sus amenidades impecables para sus nuevos residentes. Por eso te recomendamos separar dinero con mucha anticipación para este fin.
Lo mejor de todo es que no tiene que ser de tu bolsa: puedes pedir a los compradores una cuota de equipamiento. Para ellos será un monto casi insignificante comparado con el valor de su unidad, pero en conjunto puedes reunir más de un millón de pesos para amueblar y equipar las amenidades de tu desarrollo.
LA EXPERIENCIA ES INVALUABLE
Ya lo hemos dicho antes: estos no son tiempos para principiantes. Si estás pensando en desarrollar tu primer proyecto inmobiliario, es de suma importancia que te apoyes con expertos de cada área para asegurar el éxito.
Con ese fin creamos nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios, en el que acompañamos a desarrolladores o propietarios de tierra desde el nacimiento de la idea hasta la venta o renta del último metro cuadrado de su proyecto.Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en alguno de nuestros servicios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
Por Emmanuel Perales
