Con la inflación, el aumento en las tasas de interés de créditos puente e hipotecarios, y el incremento en costos de material y mano de obra, seguramente te has preguntado últimamente: “¿A la gente le va a seguir alcanzando para comprar una vivienda?”
La respuesta es: sí, pero no igual que el año pasado. Vamos a estar como en el 2018, cuando las tasas de interés estaban a un nivel similar. No fue el año de ventas récord como lo fue el 2020, pero hay que entender que el 2020 fue un año récord de ventas porque al bajar la tasa de interés hubo más producto que fue accesible para quienes antes no podían comprar.
Nuestra recomendación: a la gente le va a seguir alcanzando para comprar producto, pero es muy importante que no tomes como referencia el volumen de ventas ni la absorción que tuviste el año pasado, porque este año pinta para que sea la mitad. Se va a reducir la capacidad de deuda, por lo tanto también se reduce el ticket máximo que puedes vender.
Si quieres evitar contratar un estudio de mercado inmobiliario, por lo menos piensa como pensabas en el 2018 y no como pensabas el año pasado.
Si asumes que vas a seguir vendiendo igual, lo que va a suceder es que vas a tener un 40% menos del mercado que tuviste durante los años pandémicos. Tienes que entender la capacidad de pago del mercado: para cuánto le va a alcanzar con lo que ganan. La inflación y las tasas de interés están altas, y no a todo el mundo le suben el sueldo al mismo ritmo.
La realidad es que el mercado inmobiliario va a seguir dinámico, pero en un segmento de precio menor al del 2022. Si quieres pegarle al mismo segmento que el año pasado, espera una contracción del 30-40% de tu mercado.
¿Por qué pasa esto? Hasta el 2018 la tasa de interés rondaba el 11-12.5%. Esto quiere decir que el banco te prestaba un millón de pesos por cada $10,000 de pago mensual. Te pedía un enganche del 20%, y te alcanzaba para una casa de aproximadamente 1.25 millón de pesos.
En pandemia las tasas empezaron a bajar, llegando hasta 9.5%. Si te reducen el 30% el costo de la deuda, con los mismos $10,000 ahora te alcanza para una casa 1.5 o hasta 1.6 millones de pesos. Hubo una dinámica de venta interesante en un producto que antes no se vendía: ahora este producto le alcanzaba a más personas.
Por esto es que en el 2021 y 2022 se vendieron más millones de pesos de vivienda que nunca en la historia.
Pero este año volvieron a subir las tasas de interés, llegando otra vez al 12.5%. Ahora te vuelve a alcanzar para una casa de 1 millón de pesos, ya no de 1.5, por cada $10,000. Si eres desarrollador y estás pensando que este año vas a vender lo mismo que el año pasado, deja de pensar así porque no va a suceder. Piensa como pensabas en el 2018.
–Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en alguno de nuestros servicios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
