Con tantos roles involucrados en el desarrollo inmobiliario, a veces es complejo distinguir qué funciones le tocan al desarrollador y cuáles es mejor delegar a figuras como la Gerencia de Construcción.
Si te auto-enjaretaste la supervisión de la obra y ahora te estás arrepintiendo, o si llevas horas actualizando el control contractual de tu proyecto en lugar de evaluar y actualizar tu Plan de Negocio, probablemente te sirva leer este artículo para conocer las funciones que sí le tocan al desarrollador inmobiliario pertinentes a la construcción.
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CONSTRUCCIÓN: LO QUE NO LE TOCA AL DESARROLLADOR
ADMINISTRACIÓN DE CONCURSOS DE OBRA
El desarrollador puede recomendar empresas para invitarlas a participar en el concurso, pero sin lugar a dudas debería delegar la gestión de los concursos a la Gerencia de Construcción, quien se encargará de enviar y recibir los paquetes de concurso y realizar las comparativas.
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SUPERVISIÓN DE OBRA
Aunque sí es recomendable tener en tu equipo a personal de campo experto en gestión de la calidad en la construcción, definitivamente no es tu responsabilidad supervisar cada detalle de la obra. Eso déjaselo a los contratistas, quienes deben tener su personal de supervisión, y a la Gerencia de Construcción, que se encargará de validar el día a día de los avances de obra.
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GESTIÓN DE CONTRATOS
Desde el proceso administrativo hasta el seguimiento al avance de cada contrato, el desarrollador no tiene por qué meter su cuchara. La Gerencia de Construcción debe encargarse de crear los paquetes de contratación, así como de llevar el control contractual en el que se detalle el alcance de cada estimación, así como el monto pagado y pendiente por pagar.
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CONTROL PRESUPUESTAL A NIVEL PROYECTO
En artículos anteriores hemos hablado sobre la diferencia entre Proyecto y Negocio desde el punto de vista financiero. Aquí también haremos la distinción, ya que el control presupuestal a nivel proyecto le toca a la Gerencia de Construcción. Es decir, todo lo que tiene que ver con el producto final está a cargo de esta figura clave.
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FUNCIONES QUE SÍ LE TOCAN AL DESARROLLADOR
TOMAR DECISIONES SOBRE CAMBIOS A COSTO
Muchas cosas cambian durante la construcción, y gran parte de estos cambios no están en nuestras manos. Cuando hay un cambio en el monto de una actividad o producto, pero no cambian las especificaciones, esto se conoce como cambios a costo. El desarrollador no tiene que involucrarse en la definición de estos cambios, pero sí debe autorizarlos o pedirle a la Gerencia de Construcción que busque otras alternativas.
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SEGUIR PROTOCOLOS PARA CAMBIOS DE ALCANCE
A veces pasa que se nos antoja cambiar el piso de un área por otro material, o rediseñar una fachada que no nos gustaba. Si estos cambios de alcance suceden después de que el presupuesto ya está autorizado, se debe seguir un protocolo para autorizar el cambio y actualizar todos los documentos afectados.
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SELECCIONAR CONTRATISTAS CONCURSADOS
Mientras que la Gerencia de Construcción se encarga de la gestión administrativa de los concursos, la decisión final sí recae en el desarrollador, quien deberá asignar a una de las empresas concursadas con base en los resultados de la comparativa.
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PAGOS A CONTRATISTAS
La Gerencia de Construcción se encarga del control contractual, pero los pagos deben salir directamente de la cartera del proyecto. Por esta razón, el desarrollador sí tiene que involucrarse en el proceso de pagos, los cuales deben estar respaldados por un proceso administrativo.
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CONTROL FINANCIERO A NIVEL NEGOCIO
La Gerencia de Obra ve todo lo relacionado al producto (Hard Costs), pero es responsabilidad del desarrollador llevar un control financiero a nivel negocio, en el que se evalúen tanto los ingresos del proyecto como los gastos de Soft Cost, Hard Cost, costos financieros, entre otros.
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DELEGA A LAS PERSONAS CORRECTAS
Por mucho que lo intente, una sola persona será incapaz de llevar a cabo un desarrollo inmobiliario por sí sola. Es imprescindible apoyarse de más profesionales, y más vale que tengan la experiencia que se requiere para sortear los retos y llegar al éxito.
Ya sea in-house o subcontratado, si estás por desarrollar un negocio inmobiliario, te recomendamos ser muy estricto al seleccionar a tu Dirección Comercial, Dirección Financiera y Gerencia de Construcción. Las primeras dos están incluidas en nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios, en el que te acompañamos desde la conceptualización del proyecto hasta la venta o renta del último metro cuadrado.Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en alguno de nuestros servicios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
