Para la gran mayoría de quien invierte en Bienes Raíces, la TIR es uno de los indicadores más importantes para evaluar la rentabilidad del negocio. A diferencia de otros datos como la utilidad del proyecto, la TIR nos permite evaluar el rendimiento tomando en cuenta dos factores de suma importancia: la inversión inicial y el tiempo.
Si te preguntas: “¿Cómo puedo elevar la TIR de mi negocio inmobiliario?”, nuestra respuesta sería esta: disminuye al máximo el requerimiento de capital y cuida los tiempos del proyecto.
Decirlo suena fácil, pero llevarlo a la acción puede ser más complicado. No te preocupes: a continuación te presentamos algunas recomendaciones para lograrlo.
1. DISMINUYE EL REQUERIMIENTO DE CAPITAL
Existen al menos cuatro maneras como puedes reducir la cantidad de dinero que tú tienes que poner al inicio del proyecto:
- Acuerdo con propietario: la compraventa no es la única manera de conseguir tierra para llevar a cabo un proyecto inmobiliario. Existen numerosos esquemas de participación para propietarios de tierra, y en muchos casos no es necesario pagar por adelantado el total de la propiedad.
- Invitar a otros inversionistas: de la misma manera que con los propietarios de tierra, existen varios esquemas bajo los cuales puedes invitar a inversionistas a tu negocio. Si lo haces bien, puedes incluso potencializar tus propios resultados financieros.
- Apalancamiento con bancos: aún tomando en cuenta las tasas de interés, la deuda es una excelente opción para reducir el requerimiento de capital inicial.
- Preventas: sin pecar de optimistas, tu modelo financiero puede incluir un porcentaje de ingresos por prevender algunas unidades incluso antes de comenzar la construcción.
2. CUIDA LOS TIEMPOS DE TU PROYECTO
Cualquier proyecto inmobiliario involucra numerosos riesgos, la mayoría de los cuales se traducen en retrasos ya sea en obra o en el proceso comercial. Sin embargo, como propietario o desarrollador puedes llevar a cabo estas acciones para que el tiempo no sea un factor negativo en tu rendimiento:
- Haz un Modelo Financiero a prueba de balas: tu corrida financiera debe ser realista, es decir, ni muy optimista ni exageradamente pesimista; te recomendamos hacer análisis de sensibilidad para ver cómo algunas variables pueden afectar a tu negocio y que puedas prepararte con anticipación.
- No te confíes durante la planeación: los retrasos no sólo suceden en la obra, y el no tener un plan para tu planeación (valga la redundancia) puede ser fatal. Toma en cuenta aspectos como los trámites y permisos, especialmente si buscas cambiar el uso de suelo o algún otro elemento normativo de la propiedad.
- Apóyate de expertos para minimizar los riesgos: rodéate de un equipo con amplia experiencia en los aspectos financiero, técnico, legal, fiscal, comercial, entre otros.
Como puedes ver, elevar al máximo la TIR del negocio no implica sólo ser muy bueno en Excel, sino conocer a profundidad el negocio inmobiliario y anteponerse a los riesgos potenciales. Además tienes que ser muy creativo para encontrar maneras de que el negocio sea negocio para todos los involucrados.
Nuestra misión es crear negocios inmobiliarios responsables con tu chequera y con la ciudad. Nuestra motivación es lograr lo que otros dicen que es “imposible”. Si tienes un terreno o un proyecto y estás interesado en nuestro servicio de Originación de Negocios Inmobiliarios, contáctanos. Nos encantará trabajar juntos para maximizar el valor de tu patrimonio.
