En la industria inmobiliaria es difícil calcular el valor real de un terreno sin tener la información necesaria para hacer esta evaluación. Contrario a lo que muchos piensan, en lenguaje de Desarrollo Inmobiliario, el valor de un terreno no lo define el mercado, sino su potencial de negocio.
Es decir: la tierra vale por lo que se puede producir en ella.
Y la única manera de poder calcular y evaluar este potencial es haciendo un análisis de valor residual. Y esto se logra a través de una proforma estática. En este artículo presentamos los factores principales que determinan el valor de una propiedad.
1. potencial del negocio
Cuando hablamos de potencial, debemos tomar en cuenta dos aspectos importantes:
potencial normativo
El potencial normativo se refiere a las restricciones que la ley tiene sobre determinada propiedad. Algunos de los más importantes son:
- Uso de suelo
- CUS (Coeficiente de Uso de Suelo)
- COS (Coeficiente de Ocupación del Suelo)
- CAV (Coeficiente de Área Verde)
- Altura máxima
- Remetimientos
- Densidad máxima
Ahora que está en auge los desarrollos DOT (Desarrollo Orientado al Transporte), en el cual se eliminan las restricciones normativas para terrenos con características específicas para desarrollar proyectos de vivienda en usos mixtos; se ha vuelto fundamental y aún más valiosa está herramienta de evaluación. No obstante, el método es aplicable para cualquier desarrollo inmobiliario, de cualquier giro y dimensión.
potencial de mercado
Al hablar del potencial del mercado nos referimos a la demanda insatisfecha: las necesidades de espacios de la población que aún no se satisfacen con la oferta de proyectos existente.
En otros artículos hemos hablado de cómo calcular la demanda insatisfecha. En resumen, necesitamos analizar las necesidades específicas de una población de acuerdo con su demografía, nivel socioeconómico y patrones de consumo, y que junto con otras variables que integramos a nuestro algoritmo determinamos el potencial de demanda insatisfecha; que restados a la oferta actual podemos identificar los productos diferenciados que la gente realmente necesita.
2. volumen del proyecto
Con los dos datos anteriores podemos dimensionar un proyecto que cumpla con las restricciones normativas y que tenga una clara necesidad en la zona.
Esto se conoce como definición de producto, el cual incluye el cálculo de los metros cuadrados o unidades totales vendibles, así como su precio promedio de venta para poder lograr una absorción ideal que me permita tener un ciclo de inversión eficiente
Así, podemos calcular el volumen total de ventas del proyecto.
Con este dato es posible determinar los metros cuadrados totales de construcción del proyecto, los cuales se componen de:
- Área vendible
- Áreas comunes y circulaciones
- Estacionamiento
- Áreas técnicas
- Amenidades
En la industria inmobiliaria ya existen estándares de ineficiencia para los proyectos, es decir, la cantidad de metros cuadrados no vendibles en relación a los metros vendibles.
3. costos
En una proforma estática, los costos se dividen en tres rubros importantes:
hard cost
El hard cost se refiere a los costos inherentes a la construcción. En esta etapa le asignamos un costo paramétrico por metro cuadrado, el cual depende del tipo de proyecto, de la zona y del grado de calidad del producto final.
soft cost
El soft cost incluye todos los gastos “de oficina” del proyecto, tales como:
- Proyecto arquitectónico
- Estudios e ingenierías
- Gastos legales
- Fee del desarrollador
- Trámites y permisos
- Administración de la obra
- Publicidad y Comercialización
costos del terreno
Además del precio del terreno, se deben de tomar en cuenta todos los gastos que se deben realizar para dejar la tierra en condiciones óptimas para el desarrollo. Esto incluye, por ejemplo:
- Demoliciones
- Traer infraestructura al pie del terreno
- Mejoras al terreno
- Comisión de venta (Finder’s Fee)
- Gastos notariales
- Impuestos
4. rentabilidad del negocio
Tomando todo lo anterior en cuenta, el negocio inmobiliario tiene que seguir siendo rentable. Es decir, que debe de cumplir las expectativas de utilidad de los desarrolladores e inversionistas para que sea atractivo llevarlo a cabo.
Cuando calculamos el valor del terreno, debemos hacerlo por el método de valor residual: fijamos un valor de utilidad que esté dentro de los parámetros aceptables para los involucrados, y realizamos una resta simple para determinar cuánto dinero queda disponible para gastar en el terreno.
La fórmula se ve así:
Valor residual = Volumen total de ventas – Costo de Desarrollo – Utilidad
Con lo anterior podemos darnos cuenta que no existe realmente un terreno “barato” o “caro.” El valor de la propiedad debe ir en función del potencial del negocio que puede desarrollarse en él.
Un error muy grave sería adquirir un terreno que consideramos “barato,” solo para darnos cuenta meses después de que los costos de traer la infrastructura al pie del terreno lo elevan por encima del precio máximo que soporta el negocio proyectado.
O dejar pasar una oportunidad de un terreno que percibimos como “caro,” pero en el cual su potencial de negocio era mucho más alto de lo que nosotros creíamos.
Tanto para desarrolladores, como para propietarios de tierra, este análisis es fundamental para conocer el valor real de la propiedad, para así poder identificar las buenas oportunidades de negocio en cuanto se presenten.
