El negocio inmobiliario vive hoy una etapa de cambios y ajustes. Algunos que han acelerado la necesidad de cambios; otros serán temporales, pero muy pocos son realmente imprevistos o inesperados.
Es importante diferenciar los impactos en la demanda (entendida como la necesidad de espacios), de la afluencia o asistencia y de la velocidad de comercialización. Cada una de las 3, obedecen a condiciones diferentes.
La pérdida de ingresos y empleos a causa de esta gran pausa en términos generales provocará cambios en la manera de satisfacer las necesidades de inmuebles que como país tenemos.
Así como seguimos necesitando de víveres, ropa, artículos de limpieza, entre otros, también seguiremos necesitando lugares para ir de compras, trabajar y vivir. Mientras la curva de crecimiento poblacional, los índices de nupcialidad y de natalidad no dejen de ser positivos y cada vez mas grándes, la demanda seguirá creciendo.
Dicho de otro modo: la demanda de espacios de vivienda sigue creciendo, pero no es la misma que a inicios del 2020. Los cambios en el comportamiento y en la situación económica de la población están creando nuevas tendencias en la demanda de espacios: quienes hace cuatro meses estaban por adquirir una vivienda propia, hoy se lo piensan dos veces, y recurren a otras alternativas como rentar una casa o departamento.
Por otro lado, este fenómeno solamente aceleró un cambio que ya veníamos proyectando desde antes de la contingencia: muchas familias están optando por rentar en lugar de comprar, porque están conscientes de que sus necesidades van a cambiar incluso antes de que terminen de pagar su hipoteca.
Con esto en mente, hemos detectado una gran oportunidad de inversión a corto y largo plazo en el mercado de vivienda en renta. Para este artículo concentramos nuestro análisis en las zonas centro, poniente y sur de la Ciudad de México.
comportamiento del mercado de vivienda en renta a corto y largo plazo
Para entender correctamente el comportamiento del mercado de vivienda en renta, se debe analizar en al menos dos momentos: a corto plazo (los próximos 24 meses) y a largo plazo (a partir de julio del 2022).
comportamiento a corto plazo
En los próximos 24 meses se observará una demanda importante de todas las personas que tienen capacidad de adquirir un inmueble, pero que tienen poca confianza en conservar su nivel de ingresos, retrasando su decisión de compra.
Esto ocasionará una demanda adicional de 7,900 unidades para renta en la zona centro-poniente y sur de la CDMX.
comportamiento a largo plazo
El incremento en la demanda de vivienda en renta a largo plazo se atribuye a todas las personas que ya no están dispuestas a adquirir un inmueble, sabiendo que en los próximos años sus necesidades de espacio van a cambiar.
Este efecto es independiente de la situación actual, y estimamos que representa un aumento de 1,900 unidades de vivienda vertical en renta, con un crecimiento estimado anual de 237 unidades adicionales para la zona de estudio.
comportamiento por capacidad de pago
Analizando a corto plazo se puede observar que el mercado de vivienda en renta de los con capacidad de pago superior a los MXN 30,000 mensuales creció entre un 3% y un 5%, a pesar de la situación actual. Lo que representa 720 unidades en renta que se deberán sumar al inventario de la zona en el corto plazo
Particularmente en la Ciudad de México estos crecimientos se dieron en zonas no tan evidentes, que actualmente no se caracterizan por tener vivienda en renta operada de manera institucional.
Por otro lado, la vivienda en renta de los segmentos (con capacidad de pago de hasta MXN 11,250 tuvo un crecimiento importante que ronda el 30%. Esto se debe en gran medida al impacto del desempleo en actividades económicas que corresponden a estos niveles socioeconómicos.
Este efecto se hizo presente también en la vivienda en renta de entre $17,000 y $30,000 pesos mensuales, las cuales a la fecha han reportado un incremento en la demanda de 2,400 unidades, que se suman a la demanda nueva total de 33,580 departamentos.
análisis de zonas centro-poniente y sur de la cdmx
zona centro-poniente cdmx
En el centro poniente de CDMX la demanda de vivienda en renta creció 9% posterior a la emergencia sanitaria.
El aumento temporal en la demanda se concentra principalmente en los segmentos con una capacidad de pago mensual de hasta $11,250, como puede observarse en la siguiente gráfica:
En términos geográficos, el crecimiento en la demanda se concentra en las siguientes zonas:
zona sur cdmx
En el sur de la CDMX la demanda de vivienda en renta creció 5% posterior a la contingencia.
Puede observarse un aumento significativo en los segmentos con capacidad de pago mensual de hasta $20,000:
Así, las zonas de más alta demanda son las siguientes:
oportunidades de inversión
Es importante recalcar que este crecimiento en la demanda es temporal, ocasionado por la incertidumbre y el desempleo, ambos como consecuencia de la contingencia sanitaria.
Esta demanda adicional de 7,900 viviendas en renta es una excelente oportunidad de inversión a corto plazo.
Por otro lado, se identificó un crecimiento en la demanda a largo plazo de 1,900 viviendas en la zona centro, poniente y sur de la Ciudad de México, con un crecimiento estimado para los años siguientes de 237 viviendas en renta para la zona de estudio.
Esta demanda forma parte del cambio natural de los patrones de consumo de todas las familias que ahora prefieren rentar en lugar de comprar un inmueble porque saben que sus necesidades de vivienda cambiarán a lo largo del tiempo.
Aunque la mayor parte de esta demanda se concentra en los rangos de precios por debajo de los $11,250, hay una buena cantidad de demanda natural en el segmento de rentas entre $17,000 y $33,000 que puede representar una buena oportunidad de inversión a largo plazo, ya que es independiente del efecto causado por la contingencia sanitaria.
